CR Lorient 29-01-11 ADESS

De Economie Solidaire Brest.

Compte-rendu 4ème journées régionales de l'habitat groupé - 29 Janvier 2011 – LORIENT

Un compte rendu officiel arrivera dans quelques semaines


Sommaire

I- Matinée

A- Accueil et présentation

Accueil par Damien Girard chargé de l'ESS à Lorient . Pour lui « l'habitat groupé » a de l'avenir, lui-même a été investi dans un projet d'habitat groupé à Lanester.

Présentation du GRT Ouest par Philippe YVEN.

  • Réseau Cohérence.
  • Parasol.
  • L'Epok.
  • L'Echo-habitants.

Il n'y a pas de chiffres précis pour l'habitat groupé, on recense à peu près une quarantaine de projets en Bretagne, et Loire Atlantique. Ces projets sont autant dans les zones rurales, périphériques ou urbaines. Ce terme d'habitat groupé regroupe les éco-hameaux, éco-lieux, éco-quartiers, …

Il existe des difficultés de trois ordres dans l'habitat groupé  :

  • Travail humain (gérer les conflits, les intérêts de chacun, la communication, …)
  • Travail sur le foncier (comment trouver un terrain a un prix accessible ?, …)
  • Travail juridique ( en France on met en avant la propriété individuelle, comment trouver un statut pour une propriété collective ? [cf. travail d'Habicoop]).

En ce qui concerne le démembrement de la propriété => l'accès à la propriété est-il une solution pour l'accès au logement ?

Exemple de l'habitat groupé de Lannion. Construit en 1982 par une société HLM. Ce programme existe depuis plus de 20 ans et fonctionne toujours. Il y a 10 familles qui se partagent une maison commune, … Ils ont simplement l'usus.

Les structures présentes aujourd'hui via le GRT Ouest ont principalement deux missions :

  • Structurer l'accompagnement des groupes
  • Trouver un accompagnement pour le financement.


B- Tour de table des projets, associations, et professionnels.

Cette liste n'est pas exhaustive – toutes les présentations n'étant pas audibles.

  • Groupes :


  • Eco hameau de Chevaigné – 12 foyers.
  • Les petits moulins Rezé – 6 foyers + 6 logements sociaux
  • Le hameau des Champs Rezé – 6 foyers + 3 logements sociaux.
  • Projet à St Herblain
  • Projet à Nord sur Erdre (construit)
  • Projet à Nantes (en réflexion ) 6 foyers.
  • Ecocum à Loperhet - 9 foyers + 5 logements sociaux.
  • Les pousses urbaines à Rennes
  • Projet à Langonnet – 4 foyers (copropriété)
  • Projet à Rennes – 15 foyers
  • Habiter Autrement à Renens – 7 foyers (en réhabilitation)
  • Projet à La Flèche – 5 foyers
  • Eco-quartier d'Anjou : 4 projets en cours.
  • Projet d'éco-quartier sur Lorient Nord.
  • Projet à Guidel (en réflexion) ; le propriétaire du terrain propose de faire un habitat groupé.
  • Anjou éco-hameau (en campagne) : en réflexion.
  • Projet à St Nolff depuis 2007.


  • Associations :


  • La Trame – Cocon 3 S (senior, solidarité, solo)
  • Collectif Plume d'Angers
  • ADESS Pays de Brest - mène une étude de faisabilité d'un bailleur social coopératif à spécificité « habitat groupé ».
  • CPIE de Morlaix – Pays de Tregor. (éco-construction)
  • Approche Eco-habitat.


  • Professionnels :


  • Coop de Construction à Rennes.
  • un aménageur
  • Claude Montfort, architecte
  • Crédit coopératif
  • Anthony Corbel, architecte
  • Catherine … , architecte
  • Bureau d'études et structures
  • Conseil Général du Morbihan.

Présentation du film « Cohousing » - mise en place de points positifs (solidarité, mutualisation, sécurité, …) et négatifs (trop grand, gestion de l'habitat groupé, ...) à propos du film.


C- Présentation de 3 groupes d'habitats groupés bien avancés.

  • Les petits moulins Rezé :

3900 m² non aménagé ( 750 m² pour le bailleur et 3150 pour le projet).

Le projet est engagé fin 2005 début 2006.

Projet dans Rezé même.

Le propriétaire du terrain est la Mairie, qui leur impose en vertu de l'article 5 de SRU 50 % de logements sociaux pour leur projet. On divise donc le lot en deux parcelles séparées. Donc 6 logements privatifs + 6 logements sociaux.

Le temps entre la 1ère réunion et où le terrain est acquis : 18 à 24 mois. Le bailleur social est Harmonie Habitat (ce sont des gens engagés dans l'ESS => CRESS).

Les difficultés sont :

  • être persévérant surtout avec la municipalité
  • le prix du foncier. La mairie veut un prix, le bailleur peut construire à ce prix; et le groupe veut un prix minimal.
  • L'acte de vente du terrain n'est pas encore signée, alors que les travaux ont démarrés.


Le permis de construire a été déposé en juillet 2010 pour le projet d'HG, la construction a démarrée, celle du bailleur débute dans un mois.

Afin de trouver une harmonie dans le projet, le même architecte chapeaute les deux constructions (Agence Laurent Raimbault).

Le bailleur social accepte les principes et les caractéristiques de l'habitat groupé; il participe même à l'achat d'une chaudière à granulés bois.

Logements de conception bioclimatique (HQE).

Pas de vote au sein du groupe, tout doit se faire au consensus. Il s'agit de « poser des cadres sans être rigide ».

Parties communes : 6 garages, 1 buanderie, 1 atelier, 1 salle commun, 1 garage à vélos, ...

Toutes les parties communes sont en auto construction. Elles sont toutes financées par l'habitat groupé.

Côté juridique  : une SCA pour la construction et une copropriété pour les parties communes

Un contrat avec le bailleur pour les parties communes, avec un bémol, le bailleur ne peut pas imposer les parties communes à ses locataires, et ne peut en aucun cas demander une cotisation supplémentaire pour leur utilisation.

De même, l'attribution des logements sociaux n'est pas soumise à l'habitat groupé.

Prix : 300 €/ m² SHON.

  • Eco hameau de Chevaigné :

200 ha de ZAC, 5 000m² de terrain.

Projet lancé en 2008 à l'initiative de la Mairie de Chevaigné. 12 logements en propriété et 1 logement locatif.

Ce projet de la mairie est à 4 conditions :

  • Le projet doit être reproductible
  • BBC minimum
  • Pas de logements sociaux
  • Toute la terre reste sur le terrain.

Les partenaires sont : la mairie, Parasol, Coop de construction, atelier du canal (urbaniste), et Françoise Legendre (architecte).

« éco-hameau économique et écologique » 

Pas de vote au sein du groupe, tout doit se faire au consensus. Il s'agit de « poser des cadres sans être rigide », perte d'un foyer à cause de cela.

Les foyers ont le choix, soit de faire leur pièce de vie au premier étage et les chambres en rez de chaussée ou l'inverse.

Parties communes : 1 buanderie, 1 atelier ,1 salle commune, 1 garage, …

Toutes les parties communes sont financées par l'habitat groupé.

Côté juridique : le promoteur vend en VEFA _ copropriété pour les espaces communs.

Prix : 2 500 €/m² (terrain et bâti).


  • Ecocum Loperhet :

6 000m².

Démarche débutée en 2006.

Projet d'habitat groupé rural. - 10 construction + 1 réhabilitation (maison existante sur le terrain).

Le propriétaire du terrain est la mairie de Loperhet. Volonté commune de la part du groupe et de la mairie de mettre en place des logements conventionnés. Sont donc envisagés 10 logements privatifs + 5 logements sociaux.

Le bailleur social est Aiguillon construction (imposé par la mairie).

Logements BBC, passifs. Travail avec Ernercop. Mise en place de toilettes sèches, phytoépuration, … Maisons construites en paille, terre, chaux, …. certaines ont des toits végétalisés, …

Pas de votre au sein du groupe => consensus. Mise en place de commissions « statut »- « construction »- .. réunion plénière tous les 15 jours.

Valeurs : 1 personne = 1 voix , non spéculation foncière et immobilière, solidarité financière (une personne dans le groupe n'a pas les moyens financiers de construire).

Difficultés :

  • gestion du groupe
  • implication du bailleur
  • trouver un statut qui allie auto-construction et gestion démocratique.

Parties communes : 1 maison commune (la réhabilitation), 1 préau, 1 garage à vélos, 1 buanderie, 1 médiathèque.

Mutualisation de certains outils (jardinage, bricolage, ..) et de certains biens (voitures).

Le bailleur ne peut pas imposer les parties communes à ses locataires, et ne peut en aucun cas demander une cotisation supplémentaire pour leur utilisation.

De même, l'attribution des logements sociaux n'est pas soumise à l'habitat groupé. Toutes les parties communes sont financées par l'habitat groupé.

Côté juridique : copropriété méthode Stemmer (copropriété horizontale, sans division en jouissance du sol) et SCI (permettant la mise en place d'investisseurs extérieurs).

Permis de construire déposé.


Prix : entre 90 000 et 150 000 € selon le type d'habitation.


D- Atelier habitants/ Collectivités/ Professionnels

Quels intérêts aurions-nous à combiner nos expertises ? 

 Mise en place d'un réseau  Partage des valeurs, évolution sociale  Relocalisation des décisions  Appropriation par les habitants  Qualité en étant en synergie  Implication des partenaires – créateur de lien  Pérenniser le projet, l'ouvrir au plus grand nombre  Reproductibilité des projets  Avoir une légitimité/ une crédibilité  Construire des habitats en adéquation avec les usages  Faire évoluer les usages.


II- Après-midi

A- Atelier : Habitat groupé et logement social

1ère partie : État des lieux

Enjeux de l'atelier habitat groupé et logement social.

  • Mixité sociale
  • Accès aux revenus modestes
  • Famille en difficulté
  • les copro « dégradées ».

Les bailleurs sociaux ont des obligations : taille des pièces, raccords, … Pour eux moins de 10 logements sociaux dans un projet n'est pas 'rentable'.

Il y a une diversité des statuts d'occupation :

  • Accession sociale
  • Location HLM
  • Location accession
  • Formes innovantes et réactualisées : démembrement de la propriété, mutualisation des capacités d'emprunt, engagements solidaires, location coopérative.

Présentation des 3 types de logements sociaux :

  • PLAI : logement très social
  • PLUS : logement social standard
  • PLS : logement social supérieur

Points de blocage :

  • Accès au foncier
  • Accès aux financements du logement social
  • Le cadre des droits de réservation et d'attribution des locataires.
  • La gestion des espaces communs
  • La mixité du statut d'occupation à l'échelle d'un projet collectif
  • Harmoniser l'éco habitat
  • Déplafonnement des loyers
  • BBC

Arguments des bailleurs sociaux :

  • Prix d'achat et prix de vente des terrains plafonnés
  • Pas de cooptation lors des entrées
  • Espaces communs à minimiser
  • Pas de cotisation en plus sur les espaces communs
  • Ensemble de logements sociaux et pas seulement un logement par-ci et un autre par-là.

Question souvent entendue par les porteurs de projet : « en quoi l'habitat durable et solidaire relève-t-il plus de l'intérêt particulier que de l'intérêt général ? » (Le BS travaille pour l'intérêt général).

Réponses à ces arguments :

  • Parler de projets « vitrines ».
  • Former les élus par l'intermédiaire des CAUE. Ils ont pour mission, l’information et la sensibilisation du public dans le domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement, mais aussi la formation des maîtres d’ouvrages et des professionnels
  • Il y a moins de mobilité qu'auparavant, l'HG peut donc être une alternative.

Bons contacts :

  • Harmonie Habitat
  • Nantes Habitat
  • Coop de construction
  • Fédération HLM de France

2ème partie : Pistes et solutions


  • S'inscrire rapidement sur une liste HLM et créer ainsi un mouvement de personnes intéressées par l'habitat groupé.
  • S'inspirer des projets réussis comme à Angers – Habiter différent. Le groupe est copropriétaire avec le bailleur. Accès à la propriété au bout de 6 ans. Quand un logement se libère, priorité au mouvement interne du groupe, puis cooptation du groupe pour proposer un foyer qui correspond aux règles juridiques d'attribution (taille des familles en corrélation avec les revenus, et avec la taille du logement). C'est l'association des copropriétaires qui gère les parties communes.
  • Travailler en amont avec les bailleurs 'ouverts'.

De plus en plus de villes comme REZE vont imposer un pourcentage de logements sociaux sur toutes les nouvelles constructions, que le propriétaire du terrain soit personne privée ou publique.

Projets réussis :

  • Angers : Habiter Différent
  • Nanterre
  • Pamiers : Habitat coopératif à Pamiers.
  • Besançon: Caserne Vauban
  • Strasbourg : Making Hof
  • Lannion
  • Villeurbanne : Le village vertical.


B- Retransmission des ateliers

  • Atelier 1 : Centre de ressources
  • Atelier 2 : Représentativité régionale des groupes et réseaux
  • Atelier 3 : Habitat groupé et logement social.