Programme de recherche E2-HP2

De Economie Solidaire Brest.

(Version complète de l'atelier)
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===Version deux pages===
 
 
'''22 novembre 2013'''
 
'''Université Bretagne Occidentale, Brest'''
 
'''Vauban, Brest'''
 
 
mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess)  et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest
 
 
Financé par La Région Bretagne
 
 
====Présentation de l’atelier====
 
L'accès au crédit bancaire est un des freins majeurs pour les projets d'habitat participatif. Plusieurs raisons à cela, en plus du faible apport de départ généralement observé : la recherche de formes juridiques innovantes qui traduisent des désirs de concrétisation de valeurs fondatrices pour les projets (anti-spéculation, évitement de la propriété privée, fonctionnement collectif...) amène à des formes juridiques et financières complexes, et pose des questions singulières en matière de solidarité juridique (propriété collective, partagée, etc.) et de garanties financières en cas de non-paiement. Quels sont les outils et les leviers pour sécuriser financièrement les dossiers d'habitat participatif ? Quelles sont les conditions pour que les banques et les groupes trouvent un accord de prêts ? Qu'est-ce que cela implique ?
 
 
'''Une effervescence de la création d'outils financiers spécifiques à l'habitat participatif'''
 
 
Une attention particulière est portée en ce moment sur les problématiques économiques de l'habitat participatif, comme si le mouvement en était à ce stade de maturation : celui de la mise en place concrète d’outils financiers pour permettre une plus grande généralisation de la démarche. Plusieurs outils financiers sont actuellement en construction :
 
 
*Batis-cité : fonds d'investissement pour favoriser les structures qui mènent des projets d'habitat groupé, notamment en ce qui concerne le financement des parties communes.       
 
*Cofinançons notre habitat : coopérative financière qui met en place un système de prêts financiers citoyens, pour financer des démarrages de projets, des achats de foncier, des gros travaux, des constructions de parties communes, ou des logements momentanément vacants.
 
*Article 22 de la loi ALUR (dite loi Duflot) : l'article relatif à l'habitat participatif a pour objet de créer deux statuts juridiques spécifiques afin de donner un cadre juridique clair et officiel aux démarches d'habitat participatif, aussi bien dans la phase de construction que de gestion.       
 
 
'''Conditions d'acceptation de prise en charge des dossiers par les banques'''
 
 
Les projets d'habitat groupé posent des questions spécifiques pour les banques et assurances, qui les freinent a priori dans la prise en charge des dossiers. Nous avons pu identifier les premières conditions favorables pour parvenir à une prise en compte de cette demande spécifique :
 
# La capacité des porteurs de projets à convaincre les banquiers et assureurs que leur projet est non seulement viable, sérieux, mais aussi intéressant. Cela signifie des compétences en expression et de communication, et une certaine préparation de la part des porteurs de projets. De la part des banques et assurances, cela signifie une disponibilité pour prendre le temps à s’intéresser à des projets innovants et complexes. Il s'agit ici de rencontres humaines.
 
# Les banques doivent pouvoir bien mesurer la solvabilité de leurs clients. Cela suppose une mise à plat des ressources financières, et une transparence, afin de réunir plusieurs plans de financements en un seul dossier. Bien entendu, cela suppose un minimum de ressources.
 
# Les banques doivent aussi bien comprendre les responsabilités juridiques et financières de chacun, notamment en cas de non-paiement, ou de logement vacant. Cela pose la question de la solidarité du groupe d'habitants, dans le sens juridique et financier du terme, et suppose de bien maîtriser les statuts juridiques du futur habitat.   
 
       
 
'''Prêts individuels ou collectifs. Implications financières du choix des statuts'''
 
 
La démarche de contracter un prêt collectif auprès des banques peut sembler en adéquation avec le sens collectif des démarches d'habitat groupé, mais elle rend très sensible la problématique de la responsabilité des habitants en cas de défaut de paiement. Il est plus sécurisant d'opter pour des emprunts individuels ou par foyers. Ces emprunts peuvent toujours alimenter un fonds qui devient collectif (exemple : montage en SCI), mais il faut savoir que cela se fait au détriment de l’obtention d'aides publiques spécifiquement destinés à l'habitat (prêts à taux zéros, entre autres). Le choix des statuts d'un groupe d'habitat participatif a des implications financières.
 
 
'''Mécanismes d'entraides financières'''
 
 
Plusieurs mécanismes d'entraides financières peuvent être mis en œuvre : mise en commun des ressources, prêts, financement en fonction des ressources plutôt qu'en fonction des usages, caisse de solidarité, caution... Cela peut aller de la simple entraide à la sécurisation solidaire. Ces fonds sont surtout importants pour les démarrages de projet, l'achat du foncier, les travaux de construction, sans oublier les travaux de rénovation et le financement des logements restés ou devenus vacants. Ces entraides peuvent se jouer entre habitants d'un même habitat, entre groupes, ou par l'intermédiaire de tiers.
 
       
 
 
'''Le montage financier comme étape constitutive aux projets d'habitat groupé'''
 
 
L'entrée en jeu des banques et assurances oblige les groupes d'habitants à traduire leur projet de façon claire, cohérente et sécurisée, dans un langage purement juridique et financier. Ce passage, généralement lié à l’achat du foncier, amène le groupe à ne plus seulement partager un projet et des valeurs, mais aussi des ressources et des responsabilités. Il s’agit d’un autre type d’engagement. Ce tournant est le plus souvent difficile, il peut reconfigurer, voire parfois, stopper des projets. Il est constitutif de ce que deviendra concrètement le projet.
 
 
Cette étape se fait dans un processus long et non linéaire : l'engagement de la banque détermine la faisabilité du projet, mais la banque doit avoir déjà beaucoup d'éléments concrets pour se déterminer. Cela signifie que le groupe doit gérer dans le même temps et en aller-retours permanents sa maturation dans des domaines aussi divers que le montage financier, le montage juridique, la recherche du foncier, la réflexion architecturale, la recherche de partenaires (soutiens politiques, accompagnateurs, etc.), le projet de vie et la dynamique de groupe. Au regard des différentes expériences rencontrées, nous pouvons estimer un premier engagement financier d'environ 5 000 € par ménage avant même d'avoir la certitude que le projet se montera réellement, auquel il faut ajouter l'investissement humain en temps et en énergie.
 
 
====Rencontre publique====
 
Cet atelier s'est ponctué par une rencontre publique qui a réuni une cinquantaine de personnes (publicité par voie de listings mails, et voie de presse : Radio RCF, Radio Bleu Breizh Izel – en français et en breton: [http://webmail.laposte.net/webmail/fr_FR/download/DOWNLOAD_READ.html?IDMSG=19411&PJRANG=2&NAME=7e15_lojeiz_a_stroll--NET_20A383CB-2428-46A6-8594-0F143D46414C_R29A.Mp3&FOLDER=INBOX].
 
 
La majorité des questions et prises de parole du public ont porté sur les conditions de démarrage des projets, ce qu'il faut actionner dès le départ et dans quel ordre, quels partenaires contacter et comment se présenter à eux, quels financements engager. Cela témoigne de questionnements sur la méthodologie pour enclencher les projets.
 
 
Un document plus complet est disponible sur [https://docs.google.com/document/d/1BJ0J6K7vslc6GWBfVymJlOL20p53OLwYaFsXXW3_5Co/edit]
 
 
 
''Programme E²=HP²
 
L’ADESS Pays de Brest et le LABERS
 
Décembre 2013''
 
  
 
==Action 2 : L'éco construction et l'éco rénovation : coûts et économies ==
 
==Action 2 : L'éco construction et l'éco rénovation : coûts et économies ==

Version du 3 mars 2014 à 14:43