Action 5 : Les espaces communs, financement et gestion partagée – Atelier de co-production de savoir

De Economie Solidaire Brest.

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Pour télécharger l'étude synthétique "Voyage en terre méconnue, 40 années d'habitats groupés - Recueil d'expériences en support aux initiatives habitantes et institutionnelles actuelles" réalisée par Michel Broutin pour et avec le Conseil d'Adminisitration d'Eco Habitat Groupé; avec la collaboration d'Anne d'Orazio, le concours de Claire Carriou et d'Anne Labit : Cliquez ici

Pour avoir l'étude complète, prendre contact avec Eco Habitat Groupé.

Version complète de l'atelier

Vendredi 27 Février 2015, Vannes - Maison des familles, 47 rue Ferdinand Ledressay.

  • Atelier de travail, 14h-17h: «Financement des espaces communs dans les habitats participatifs »
  • Table ronde, 18h-20h « La vie et la gestion des espaces communs dans les habitats groupés autogérés et participatifs à travers le temps »


L'atelier est mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest

Financé par La Région Bretagne

Intervenants:

  • BROUTIN Michel : Association Éco-Habitat Groupé, et habitat Le Sarment des Bénards (Châtenay Malabry)
  • MALGRAS Olaf : Président de la Coop de construction, promoteur coopératif en Ille et Vilaine
  • CENCETTI Olivier, de la structure d'accompagnement L'Écho-habitants (basée à Nantes)
  • MUGUET Laurent, habitat groupé Le Fil, Le Bono (Morbihan).
  • RICHARD-DELVIL Clothilde : ex-habitante de l'habitat groupé La Bosse, Saint Nazaire, et architecte
  • DOMINICI Michele : titulaire de la chaire Fondation Rennes 1 - Habitat Intelligent et Innovation
  • RACINEUX Nathalie : Chargée d'études - Département Villes et Territoires/Groupe Aménagement Planification, CEREMA
  • MAITRE Juliette : Chargée d'études aménagement durable et accessibilité, CEREMA.

Participants:

  • JAN Pierre-Yves Jan : Associations Éco-Habitat Groupé et Parasol, et habitat groupé La Petite Maison (Rennes)
  • QUEDET Jocelyne: Econids (projet d'habitat groupé, Nantes)
  • MILLET Marc : Econids (projet d'habitat groupé, Nantes)
  • CARDUNER Daniel: Anat eo (projet d'habitat groupé, Concarneau)
  • ANDRE Stéphanie : Service Habitat de Rennes Métropole
  • FALIU Christian: Architecte, Agence Cosmos 2001.
  • LOISEAU Maryvonne : Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient)
  • JOUANNO Claude : Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient)

Organisateurs :

  • SOUDÉE Noa (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • CARIOU Émilie (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • SERVAIN Pierre (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest + Ékoumène, projet d'habitat groupé, Brest)
  • ROUX Nicole (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)

Les débats sont menés par:

  • SOUDÉE Noa (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • CARIOU Émilie (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • SERVAIN Pierre (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest + Ékoumène, projet d'habitat groupé, Brest)
  • ROUX Nicole (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)


Présentation de l'atelier

Dans les copropriétés classiques, les espaces communs sont ceux qui sont les plus soumis aux dégradations et au délaissement. La raison en est simple : si leur usage est partagé (y compris parfois au-delà des habitants), il n'en est pas de même au niveau du sentiment de responsabilité et de la gestion. Certains reconnaissent dans cette logique une « tragédie des communs » [Hardin, cité par Dadot et Laval, 2014, pp144-148]. C'est dans l'optique tout à fait opposée que s'inscrivent les habitats participatifs, dans lesquels les espaces communs, ainsi que la mise en commun des équipements et des services, sont autant de prétextes à la gestion commune et à la convivialité entre habitants, voire à l’ouverture au voisinage. Ainsi, les espaces communs ne concernent pas seulement les espaces de distribution nécessaires à tout habitat (escaliers, couloirs...) mais aussi des espaces volontairement conçus pour faire ensemble : salle de fêtes, potager partagé, etc.

Pour autant, cela pose plusieurs questions, à commencer par celles des financements de ces biens. En effet, le financement de ces espaces pose la question de leur propriété et de leur usage, dans une proportion à définir entre du privé (exclusif) et du public (ouvert à tous). De plus, l’expérience montre que les économies réalisées à regrouper des espaces et des biens est très loin de compenser la plus grande grande quantité d’espaces communs qui caractérise les habitats participatifs : ces espaces en plus, par rapport aux logements classiques, sont autant de coûts supplémentaires à financer. Dans quelle mesure les habitants peuvent supporter des coûts au-delà de leur strict espace de logement ? Dans quelle mesure peuvent-ils solliciter des tiers pour co-financer ces espaces ? Dans quelle mesure, particulièrement, des bailleurs sociaux peuvent s'engager pour des habitats avec de telles proportions d'espaces communs ? Comment l'objectif de convivialité et de gestion commune pourrait ne pas se traduire par des coûts supplémentaires ? Comment se définissent les règles de financements et de gestion des biens communs entre les habitants ? Comment répartit-on notamment les limites entre ce qui est de l'ordre du commun et ce qui est de l'ordre du privatif, ou du public ? Comment ces règles peuvent évoluer dans le temps ?

Présentation bibliographique par Pierre Servain (E²=HP²)

Définitions du « commun » pour les habitats participatifs

La notion de « commun » dans l'habitat participatif recoupe deux champs de littérature qu'il est intéressant de croiser. D'un côté, on parle des « parties communes » dans les habitats, et particulièrement dans les copropriétés et les logements collectifs, et d'un autre, de la notion de gestion des « biens communs ». Ce n'est pas tant l'objet qui change que le regard porté : d'un côté, l'idée de « parties communes » se rattache souvent à des espaces qui posent problème et sont facilement dégradés dans l'habitat, alors que la notion de « bien commun » dans sa version moderne est très valorisée, comme un quasi-synonyme de l'idée de coopération et du faire ensemble.

Dans l'habitat participatif, l'espace commun est un élément central, essentiel. L'une des caractéristiques principales de ce type d'habitat est en effet de mettre en œuvre une forte proportion d'espace commun, et de tout ce que cela suppose comme mise en commun entre co-habitants : mise en commun des équipements, de la gestion, des responsabilités, des engagements, de l'expérience, de l'identité.

Il existe plusieurs typologies pour savoir de quoi il est question : Philippe Bonnin, du MHGA, distingue deux types d'espaces « communs » dans les habitats groupés :

  • les espaces communs « utilitaires », nécessaire (buanderies, parkings, couloirs, paliers...), c'est-à-dire les espaces dont nul logement collectif ne peut se passer. Il s'agit d’espaces partagés de fait, de façon non volontaire.
  • les espaces communs « de rencontre » (salle des fêtes, salle pour les enfants, atelier, salle ouverte au quartier...), qui n'aurait pas existé sans le projet de groupement d'habitat. C'est alors le produit de la volonté délibérée de créer du commun. La présence importante de ce type d'espace est une spécificité des habitats participatifs.

Eleonora Banovitch propose une autre typologie, selon le mode de gestion et de relation que cela crée. Elle insiste sur le fait qu'il n'est pas tant question du statut juridique des espaces que des constructions sociales qui sont créées par les modes d'appropriations des espaces par les habitants.

  • espace public : espace pour tout le monde et personne, anonyme, où les règles de rapports sociaux sont ceux de la distance, de la civilité. Les gens sont en co-présence dans l'espace, mais restent étrangers les uns des autres. Personne n'est responsable de cet espace, si ce n'est l’État, et tout un chacun dans une morale de citoyenneté.
  • espace partagé (de fait) : Ce partage n’est pas le produit de la volonté des habitants, il est même souvent subi. C'est le cas le plus courant dans les copropriétés. Le cadre des personnes concernées se limite aux voisins, on parle des « inconnus familiers ». Mais ces cohabitants ne forment pas un groupe, qui se réunit, prend des décisions en tant que groupe. C'est le cadre des problèmes : il y a un usage en commun de l'espace, mais personne ne se sent responsable, sauf le syndic de copro (ou équivalent), et tout un chacun dans une morale de bon voisinage.
  • espace collectif (mutuel) : les cohabitants se regroupent volontairement, pour gérer ensemble un bien mis en commun. Cela permet a priori une meilleure organisation, une coopération. Il s'agit alors d'une logique de mutualisation, et de co-participation à un ensemble
  • espace commun, enfin, à proprement parler : il s'agit non seulement d'une gestion commune des biens dans le présent, mais aussi des projets, du devenir commun. C'est à ce niveau qu'il y a le plus d'appropriation collective, et de création de collectif, de création de « nous », d'accueil collectif de l'extérieur, et de rêve, de fantasme, de charge symbolique.

Une autre distinction importante quand on parle du « commun », en lien avec la notion d'ouverture, consiste à se demander qui est relié par ce « commun ». Une première acceptation consiste à dire que le commun relie un groupe, en l’occurrence un groupe de co-habitants. Cette mise en commun ne suppose pas nécessairement une ouverture sur l'extérieur, il crée même par définition un entre-soi. Une seconde acceptation du « commun » y joint au contraire, par définition, la notion d'ouverture au-delà du groupe. Sans doute y a-t-il d'ailleurs deux formes d'ouverture des habitants aux non-habitants : une qui passe par un espace physique, pour accueillir chez soi, et une qui passe par la participation à quelque chose d’extérieur à l'habitat en lui-même (ZAC, comités de quartier...). Toutes ces questions tournent autour de la délimitation de qui fabrique du commun dans les espaces communs, et pour quel projet. Le mode de financements de ces espaces est lié à ces questions.

Financements des espaces communs dans les habitats participatifs

L'espace mis en commun a un coût, comme tout espace. Dans les habitats participatifs, le regroupement des habitants sert parfois à économiser de l'argent en réduisant de l'espace, mais les réalisations montrent qu'il sert le plus souvent à créer de l'espace commun supplémentaire. Les espaces communs apparaissent donc comme des coûts, voire des surcoûts à financer, en plus des logements de chaque habitant. D'où la remarque de Samuel Lanoë, de l'Epok, dans les ateliers précédents de E²=HP², qui pose la question de savoir s'il faut nécessairement du bâti pour créer du commun, et s'il faut nécessairement qu'il soit implanté sur place.

Il apparaît que plusieurs modes de financements sont utilisés pour les espaces communs dans les habitats participatifs :

  • à part égale par logement (ex : Cie Rit)
  • au prorata de l'usage (ex : projet des Graines urbaines) – cela suppose une évaluation collective de l'usage de chacun
  • au prorata des mètres carrés (ex : Ékoumène) - c'est visiblement le cas le plus courant
  • au prorata des revenus (ex : La Salière, en ce qui concerne les charges) – cela suppose une évaluation collective des revenus de chacun.


Ces financements peuvent se faire :

  • De façon intégrée aux financements du reste de l’opération,
  • Ou plus couramment, de façon distincte, sur une ligne budgétaire à part, comme variable d’ajustements du budget global et c’est alors le premier poste qui risque d’être remis en cause en cas de manque de financements (ex : les témoignages exprimés lors de la table-ronde d’HPFC –page 10-(2013)).

Notons, enfin, la réticence de la part des bailleurs sociaux d'intégrer beaucoup d'espaces communs dans les logements. Ils sont en effet considérés comme des surcoûts, et des espaces pour lesquels la gestion pose problème. À titre d'illustration, les Locaux Collectifs Résidentiels (LCR) ne dépassent jamais plus de 150 m² pour 100 logements. Nous sommes très loin des 10 à 15 % de la surface d'habitation annoncée dans les habitats groupés selon le livre du MHGA de 1983, et des proportions visiblement équivalentes dans les projets d'aujourd'hui.


Témoignages de membres d'habitats groupés

Laurent Muguet : habitat groupé Le Fil, Le Bono (Morbihan)

Pour voir le support de présentation – cliquez ici.


« Le Fil est un habitat de 4 foyers, de tailles différentes, qui regroupe entre 12 et 15 personnes dans un espace collectif. Le projet a été lancé il y a 4 ans et est finalisé depuis juillet pour une partie, depuis septembre pour la deuxième partie. Concernant les espaces communs, il y a les espaces techniques : une chaufferie, la buanderie, les escaliers, un atelier dans lequel on a regroupé nos divers outils, un garage. Ce sont des espaces obligés, opérationnels. Et puis il y a des espaces que nous avons voulus, qui sont plus dans le fait de construire un vivre-ensemble, de se rencontrer. Ils sont situés au cœur, c'est un choix. On appelle la salle centrale l'atrium. Il fait dans les 40m². Et il y a une chambre d'amis, qui doit faire 27 ou 28m². C'est un petit studio qui peut accueillir une famille de quatre à cinq personnes. Le ratio d'espaces communs « de rencontre » est proche de 20 %. Nous en sommes très contents, ça nous semble bien dimensionné par rapport au projet.' »


Plusieurs personnes remarquent que ce ratio est très important. Cela est dû à la petite taille de l'habitat selon Olivier Cencetti, pour qui « plus les projets sont petits, plus la proportion des espaces communs sont grands », et selon Olaf Malgras pour qui maintenir une telle proportion « n'est pas nécessaire pour la vie commune » dans un habitat plus grand.


« 'Le financement des communs a été un sujet qui nous a beaucoup questionné, nous avons beaucoup échangé là-dessus. Quand on est sur des contraintes budgétaires, la première chose qui a tendance à sauter, ce sont les espaces communs. À un moment donné, ça a failli être le cas pour nous. Non pas sur la buanderie ou le garage, mais sur cette salle commune. Nous avons eu peur, parce que c'est une prise de risque de ne pas être en capacité d'aller jusqu'au bout du projet. Ça a été tellement vrai qu'une famille nous a abandonnée, parce qu'elle avait vraiment une crainte de ne pas pouvoir arriver au bout du financement, et cette salle commune apparaissait comme un surcoût supplémentaire. On a réussi quand même à tenir parce que, pour une partie des co-habitants, s'il n'y avait pas d'espace commun, il n'y avait pas de projet. On a tenu ferme, pour certains. Avec la difficulté, c'est qu'on reste dans quelque chose de très virtuel. Une buanderie ou un abri vélo, on voit très bien à quoi ça va servir. Mais qu'est-ce qu'on peut faire dans une salle commune ? C'est un peu plus confus. Donc il a fallu poser les choses. Mais c'est resté malgré tout dans une forme de virtualité. Nous l'avons financé en fonction des tantièmes. Avec quand même une prise en compte des revenus de chacun, je pense notamment à la chambre d'amis : quand on a eu dans le groupe un foyer qui arrivait en butée en termes de financement, le financement de cette chambre d'amis a été pris en charge par deux familles exclusivement, ce qui n'empêche pas que ceux qui ne l'ont pas financé en ont la jouissance. C'est dans cette optique-là qu'on a pu le faire. Je pense que c'est plus facile parce qu'on est un petit groupe, de 4 foyers : ça permet peut-être plus de souplesse, d'échanges.

On est à 6, 7 mois d'utilisation de ces espaces communs. On a bien fait d'insister et d'aller jusqu'au bout, parce que cet atrium vit vraiment. C'est un lieu de réunions pour nous quand il y a besoin de réguler sur l'organisation interne, et c'est aussi un endroit qui permet de recevoir de la famille, ça a été utilisé à fond pour les fêtes de fin d'année. C'est un endroit où on a une obligation de passage puisque ça dessert 3 appartements sur 4, donc c'est un lieu de rencontres obligatoires, et comme c'est un lieu qui est plutôt sympa, on peut s'y poser. C'était le cas dimanche, on y était toujours à 21h30, autour d'une bière ou d'un thé. C'est vraiment un lieu qui vit. C'est un lieu ouvert, mais avec une forme de maîtrise pour l'instant : on chope des opportunités, il y avait un festival de musique irlandaise sur le Bono pendant 4 jours, ils cherchaient des endroits pour faire des sessions chez l'habitant, c'était l'occasion de le faire. C'est aussi de l'ouvrir auprès du voisinage, qui est un nouveau quartier en train de se créer, une ZAC. Il y a tout intérêt à pouvoir profiter de ces occasions-là pour inviter les gens, et puis pour pouvoir leur faire découvrir l'endroit, et le principe, de façon très simple et très concrète, parce que ce genre de projet est souvent sujet à beaucoup de fantasmes. Voilà comment ça se vit. Ça se vit tranquillement. Les choses se font de façon pragmatique. On n'a pas forcément plein de plannings partout. Sur l'occupation de la chambre d'amis, nous avons prévu un protocole, un principe avec des priorités sur l'année, mais pour l'instant il n'est pas mis en œuvre parce que tout simplement, de façon très tranquille, nous sommes en capacité de se dire en se croisant « est-ce que c'est libre, est-ce que tu vas l'utiliser ou pas ». Pareil pour l'atrium, quand il y a de la famille ou des amis, on se pose aussi cette question-là, et pour l'instant ça se passe comme ça. »

Clothilde Richard-Delvil : La Bosse, Saint-Nazaire

« La Bosse est un habitat qui réunit une dizaine de familles à Saint-Nazaire. Le groupe s'est constitué en 1978, et les premières personnes ont aménagé en 1981. L'idée était que si on achète 10 petits terrains et qu'on se réunit à 10 familles, ça nous fera un grand jardin, ça va être sympa. Nous avons 4000m² de terrain, avec un immeuble collectif pour rassembler les espaces construits et libérer un maximum d'espace au sol. Nous avons à peu près 1000m² occupés par le bâti. Au niveau des espaces communs, il y a les espaces de distribution, qui sont les espaces intermédiaires entre les espaces utilitaires et les espaces commun : coursives, parking...

Au niveau des espaces utilitaires classiques, il y a une buanderie, un local vélo, un garage avec un atelier bricolage, une cave à vin, un grand séchoir avec un accès extérieur, pour rincer les combinaisons et affaires de plage et de planche à voile et autre, parce qu'on n'est pas loin de la mer. Ensuite, au niveau des espaces non utilitaires, il y a une grande salle commune, d'un peu plus de 40m². C'est la même surface pour nous à 10 familles que vous au Fil pour 4 familles. Ils ont été financés aux millièmes, chacun finance les espaces communs à hauteur de la surface de ses appartements. Il y a aussi une salle enfants, qui doit faire 30m². Tous les espaces donnent sur le jardin. Au départ il y avait une salle télé. Au début des années 1980, tout le monde n'avait pas la télé, et je pense qu'il y avait aussi un refus de principe de la télé chez soi. Et au tout départ il y avait un atelier photo. Les espace communs, c'est mutualiser pour le profit de tous, quelque chose qui ne servirait qu’occasionnellement, pour une famille individuelle A dix, on peut avoir une grande salle des fêtes qui accueille toute la famille à Noël, par exemple. Moi, j'étais ravie de grandir dans un grand jardin, avec des énormes balançoires, qu'une famille individuelle n'aurait pas pu se payer

Autre caractéristique pour les espaces communs, les circulations : il y a des coursives à tous les étages. Au départ, ça correspondait avant tout à des choix bioclimatiques. Mais ça peut être considéré comme une perte d'espaces, qui a un coût. Ça a été une discussion délicate. Au final nous en sommes très contents. La plupart des appartements sont sur deux niveaux, les chambres sont à l'étage, et les enfants pouvaient sortir directement dans les coursives, aller jouer dans les appartements des enfants qui étaient plus loin, sans passer par en bas, et sans gêner les parents. Ça créait des circulations plus libres que dans un appartement classique ou une maison classique où il faut passer par le hall de la maison pour accéder à l'extérieur. Quant au hall d'entrée, il est grand. Ce n'est pas juste un couloir d'entrée où on prend son courrier et puis on monte : là il y a un peu plus de place, ça invite à discuter, c'est un hall.

Au niveau de l'évolution de ces espaces communs dans le temps, il y a des espaces qui ont été très peu utilisés, et qui ont été privatisés. Moi je n'ai jamais vu le labo photo. La salle télé a vite disparue aussi. Et plus récemment, c'est la salle enfants qui a disparue. Les familles qui se sont regroupées avaient grosso modo le même âge, et une fois que tous les enfants sont devenus grands, la salle enfants était moins utilisée, donc elle a été privatisée, elle a été transformée en appartement locatif. C'est la personne qui a acheté cet espace qui gère la location, comme n'importe quel privé pourrait le faire pour une partie de sa maison. C'est intéressant d'envisager, dès le départ si c'est possible, l'évolution des espaces communs et leur privatisation. Dans un immeuble, on est vite bloqué si la famille s'agrandit, c'est arrivé à plusieurs habitants de l'immeuble de déménager parce qu'ils avaient un nouvel enfant et il n'y avait plus de place. Et des fois, il y a eu cette possibilité d'annexion d'un espace commun à un appartement, pour agrandir, pour ajouter des chambres, ça apporte de la flexibilité.

Pierre-Yves Jan ajoute : « Il semble que les coursives, dans les groupes qui en ont, facilitent la création de nouvelles portes palières par exemple. Il y a le cas aussi à Grenoble. Plus il y a d'espaces de circulation, plus il y a de possibilités de créer des espaces privatifs, distingués. En fait, on optimise le privatif parce qu'on a fait beaucoup de collectif. »

Clothilde Richard-Delvil reprend : « Il y a aussi des espaces communs qui se sont créés au fil du temps, dans le jardin. Et puis, il y avait d'autres choses qui étaient prévues dès le départ, mais qui sont tombées à l'eau parce qu'il n'y avait pas les financements pour les faire, des pergolas par exemple. Dès le début la question du vieillissement des habitants s'était posée, et celle de l'ascenseur. Il n'était pas financé au départ, parce que tout le monde allait très bien, et on se disait qu'on n’en avait pas les moyens. Cette question s'est reposée très récemment parce qu'il y a des personnes qui ont eu des soucis de santé. La question de l’ascenseur a amené des interrogations, et des divisions à savoir comment le financer. Ceux qui vivent au rez-de-chaussée n'ont pas besoin d'un ascenseur, et ceux qui habitent au dernier étage disent « au départ on avait parlé de mettre un ascenseur, et c'est pour ça qu'on a acheté au dernier étage ». Finalement, l'ascenseur a été construit, et a été financé par un prorata en fonction des étages des appartements.

Au niveau de la gestion, ça se faisait par oral. Au départ, ils passaient presque toutes leurs soirées dans la salle commune à discuter, manger ensemble, mais une habitante m'a dit qu'elle s'était rendue compte avec du recul qu'elle s'était un peu coupée de tous ses autres amis, parce qu'on ne peut pas s'investir partout en même temps. Il y avait un investissement dans le groupe. Et il y a aussi le regard des voisins, parce qu'il n'y a pas eu ces invitations aux voisins comme vous avez fait au Fil, je pense que c'est une très bonne idée. Il y a eu peut-être un petit peu un enfermement du groupe sur lui-même, un regard des voisins assez... Récemment j'ai eu une réflexion qui m'a assez étonnée, j'étais dans un tout autre contexte, avec des amis d'amis, ils discutaient et rigolaient « oui je me rappelle, au début des années 1980, il y avait un groupe de hippies qui habitaient un immeuble, tous ensemble », et c'était chez moi ! Alors je leur ai dit qu'on avait chacun notre appartement, ça s'approche beaucoup de propriétés classiques, sauf que effectivement la volonté principale c'est la volonté de faire les choses ensemble un peu plus à son image, et d'avoir des espaces partagés.

Les personnes qui sont parties de l'immeuble l'ont fait non pas parce que ça ne leur a pas plu, mais parce qu'ils ont eu un enfant, ou une mutation. Quand quelqu'un d'autre arrive, je ne crois pas qu'il y ait de charte, mais on lui explique le fonctionnement et il faut qu'elle adhère au principe. Nous nous retrouvons deux week-ends par an pour des travaux collectifs et manuels. On entretient les espaces communs, le jardin par exemple, tout le monde doit participer, c'est un accord tacite, quand il y en a qui ne peuvent pas, qui font autre chose, ce sera pour la prochaine fois. Il y a eu une personne qui était partie à un moment, qui espérait revenir mais qui n'a pas pu, elle a mis son appartement en location, c'est des étudiants qui louaient. Eux ils n'adhéraient pas trop aux principes, ils sont là pour un an. Sur le volume, ça ne gêne pas. »

Par rapport à la question de la mixité générationnelle, posée par des personnes en projet d'habitat participatif, Clothilde répond qu'il y en a peu : « À une grosse dizaine d'années près, c'était les mêmes âges. Là, actuellement, il y a peut-être deux personnes en activité dans l'immeuble, sinon c'est tous des retraités. » Quant à la mixité sociale, « Vu que ça été fait en copropriété, il fallait que les personnes aient la possibilité d'acheter. Par contre, ce qui a été fait, c'est l'adaptation du volume des appartements à chaque famille par rapport à leurs capacités financières. Et aussi en termes de finitions, c'est-à-dire qu'il y avait des personnes qui avaient beaucoup moins de moyens, ils avaient des appartements plus petits, et pas du tout finis, et dans ce cas-là on passe à l'autoconstruction. »

Michel Broutin : Éco-habitat groupé

L'association Éco-habitat groupé vient de publier une enquête à propos de ce que sont devenus les habitats groupés des années 1970 et 1980.

Pour voir le support de présentation – cliquez ici.

Pour voir une synthèse de l’étude faite par Eco Habitat Groupé – cliquez ici.

« La plupart de ces habitats ont été conçus pour faciliter des rencontres. La position centrale des locaux communs est largement majoritaire, et la redistribution à partir des espaces communs vers les logements est aussi un point partagé par beaucoup d'habitats. Les lieux de vie collective les plus forts, ce sont principalement la salle collective, mais aussi les coursives et puis le jardin dans les périodes de beau temps. Quelque fois, on trouve même une maison commune, comme à Anagram, à Villeneuve-d’Ascq. Cette maison permet à la fois du logement de passage, voire de l'hébergement de plus longue durée, quand il y a des demandes ou des opportunités. Au Kolkhoze, à Saulx Les Chartreux, à 20 km au sud de Paris, les coursives desservent les appartements sur plusieurs niveaux, le niveau inférieur étant consacré aux enfants, dans tous les logements, avec un accès direct sur la salle commune, le niveau 2 était l'entrée principale des logements, avec les pièces de vie commune, et l'étage supérieur était celui des chambres des parents. À Habitat Différent, à Angers, il y a un studio d'accueil, qui a pu être négocié avec un bailleur social, et puis d'autres locaux communs comme la salle commune, qui a été aménagée dans des locaux qui était destinés à des garages. Ça aussi c'est des caractéristiques dans beaucoup d'habitats groupés anciens, c'est qu'il y a un jeu entre l'affectation théorique des espaces et leur affectation effective, ce qui permet de contourner ou de détourner la réglementation. Quand on parle de financement, il y a le financement en termes de départ, mais aussi les incidences sur le plan fiscal, et sur le plan de l'évolution. Pour la Bosse, tout à l'heure on a parlé de l'appropriation possible, la revente pour l'extension d'un logement, selon les formes juridiques qui ont été établies et puis l'aspect physique des logements, les parties communes ont plus de chances de durer, ou peuvent être annexées, officiellement ou officieusement, pour des usages particuliers.

Les espaces communs, c'est pour avoir une vie interne dans le groupe, c'est sûr, mais c'est aussi pour accueillir. Ce sont des espaces d'accueil, parfois assez confortables, parfois importants. À Hagrobi, à Villeneuve d'Ascq, il y a aussi une maison commune. Là, il y a des activités pour les enfants au départ, des réunions politiques, des messes, des cours collectifs, des activités internes qui concernent d'abord les habitants, mais aussi des activités ouvertes vers les extérieurs : des activités entre adultes pour y travailler, ou simplement pour avoir des bons moments à passer ensemble. Ces activités répondent au projet de groupe, ou bien l'utilisation par certaines personnes du groupe est acceptée par les habitants. Au Canut, qui est un habitat social, les locaux communs sont un dixième appartement, qui est géré par convention avec l'association du Canut. Ces locaux servent au groupe mais aussi vers l'extérieur, par exemple il y a une coopérative bio qui s'y est installée. À la Petite Maison, à Rennes, c'est l'exemple d'une réunion entre le CA d'Éco-habitat groupé et des chercheurs et des intervenants sociaux sur la question du vieillissement. Ces locaux communs permettent l'animation du groupe, voire leur ouverture de façon plus large.

Dans le mode de fonctionnement, là aussi les situations sont très variables. Beaucoup de groupes ont écrit des chartes détaillées, voire des règles très strictes, pas forcément pour les locaux communs, mais pour les renouvellements, notamment. D'autres au contraire, au départ en tous cas, avaient fixé très peu de règles, et puis c'est l'usage qui a fait ressentir à un moment donné la nécessité d'écrire, de cadrer ce qui n'avait pas été envisagé au départ. Il y a des évolutions différentes, avec le plus souvent le fait que les règles qu'on se donne doivent tenir compte des uns et des autres, et des moyens financiers, avec ou non des processus solidaires, mais en tous cas la prise en compte des moyens des uns et des autres. Beaucoup de groupes avaient des rythmes de réunions très suivies pendant les travaux, réunions mensuelles, trimestrielles, ou au moins semestrielles, certains les ont conservés, d'autres, au fil des ans, ont été amenés à voir une activité un peu moins soutenue, même si des choses reviennent par la suite. Avec là aussi des appréciations variables, dans l'intensité de cette vie commune, certaines personnes arrivant dans des groupes trouvent que tout compte fait il ne s'y passe pas grand-chose, parce que eux s'ils sont venus c'était pour rechercher quelque chose de dynamique, et que ce n'était pas forcément le cas, avec des personnes plus âgées. Peut-être qu'ils vont réussir à le récréer. D'autres, au contraire trouvent qu'il y a toujours de l'innovation et de l'énergie dans cette vie collective, et c'est toujours apprécié.

Dans beaucoup de groupes, il y a eu des adaptations des logements au fil du temps, notamment des extensions ou des réductions des espaces, et les changements d'usage des locaux communs. Des usages obsolètes ont été retransformés. Les labos photos, effectivement, ça a disparu, on en a fait un local à vélo à la place, ou d'autres usages ont été trouvés.

À propos du financement des locaux communs, il y a l'exemple d'Habiterre à Die, qui est un habitat des années 2000, où des locaux communs très importants ont été financés par un emprunt spécial, un prêt sans intérêt, qui est remboursé d'une certaine façon par les utilisateurs, du coup il y a un usage payant de ces locaux, ce qui n'était pas le cas dans beaucoup d'autres groupes, qui n'envisageaient pas un aspect économique et financier de ces locaux, mais c'est peut-être une des solutions aujourd'hui, d'avoir des locaux qui rapportent de l'argent pour en assurer le financement. Autre exemple, l’habitat des Babayagas à Montreuil comprend des locaux collectifs très importants, destinés non seulement à l'usage interne des personnes mais aussi à être le siège et le lieu d'activité de l'association des Babayagas. Leur importance est telle que les locataires et l'Office HLM de la Ville de Montreuil ne peuvent pas en supporter le financement. Alors, cette salle commune est devenue une salle municipale. C'est un exemple des difficultés pour assurer des locaux communs pour un usage interne et un usage externe, là c'est une solution qui est trouvée mais qui a ses limites et ses inconvénients. »


Témoignages d'autres acteurs de l'habitat participatif

Olaf Malgras : Coop de construction

« Moi je vais surtout parler de l'expérience Le Grand Chemin, à Chevaigné. Au départ, c'est la volonté d'une commune de vouloir faire un habitat participatif, avec la participation des 12 familles habitantes dès la conception du projet avec l'architecte, et la participation d'un promoteur coopératif, qui est la Coop de construction. Depuis la première réunion publique début 2008, des gens qui ne se connaissaient pas ont travaillé ensemble sur ce projet. Inutile de vous dire que les 12 de départ ne sont pas les 12 de l'arrivée. Cela ne pose pas énormément de problèmes, puisqu'il y a des renouvellements. On peut dire quand même qu'il y a 4 familles qui ont été là du début à la fin. Le projet concerne 12 logements en accession à la propriété, dont 9 logements de type BBC et 3 de type passif, à des prix de marché autour de Rennes, c'est-à-dire tout compris 2 450 € /m² habitable. Ils comptent des buanderies communes, une salle commune de 80m² en autoconstruction, et un futur atelier.

« Pour un promoteur, ce n'est pas plus long de faire un habitat participatif qu’un habitat classique, ça tourne autour de trois années. La seule différence, c'est que le temps où un promoteur travaille d’habitude tout seul ou avec son architecte, là il se déroule avec les habitants. Les habitants ont dessiné leur logement, participé aux appels d'offre et au dépouillement d'appels d'offre, et ont fait des choix techniques de fond. J'ajoute que, pour le promoteur, le fait d'avoir ses clients dès le départ est une réelle économie, puisque les frais de commercialisation n'entrent pas dans le prix de vente. » Pour les habitants, l'avantage de faire appel à un promoteur est qu'il garantit le financement en cas de dépassement de budget, de délais, et de logements vacants. « Nous pensions qu'il y aurait tellement de gens qui auraient envie de faire de l'habitat participatif qu'on n'aurait eu aucun problème à remplacer des gens qui partiraient. Mais, à la livraison en juin 2012, nous avions 2 maisons qui n'étaient pas vendues. C'est-à-dire que nous portions, nous promoteur, les 2 maisons en question. Nous en avons vendu une très vite, et nous sommes encore propriétaire d'une maison. Mais ça n'a pas d'incidence sur les habitants. »

« Au niveau du financement, il y a habituellement des espaces partagés qui sont financés par les acheteurs : les couloirs, les cages d'escalier... Il ne faut pas oublier ça. En fait, dans le prix de votre appartement, vous avez déjà des locaux partagés. Les habitants du Grand Chemin ont accepté de réduire leur surface privée parce qu'ils avaient des surfaces partagées. Autrement dit, quand vous faîtes la communion de votre petit, vous pouvez la faire dans la salle commune, et non pas dans votre salle de séjour. Les habitants ont bien fait cette démarche. »

« Nous avons distingué deux copropriétés : une première copropriété regroupe l'ensemble des 12 logements, c'est une copropriété tout-à-fait classique, ce qui permet la garantie décennale et toutes les garanties que propose un promoteur ; une seconde copropriété concerne les locaux partagés, hors garantie décennale, puisque c'est en autoconstruction. Nous avons pu réinjecter dans les locaux communs une partie du financement du logement : nous leur avons payé tout ce qui était chape et toiture. Et eux ont fini les murs de l'espace commun et du hangar. »

Olivier Cencetti : L’Echo-habitants

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« J'ai fait un petit tour de quelques projets que j'ai suivi de près. Les Petits Moulins, à Rezé près de Nantes, c'est 6 accédants en habitat regroupé, en autopromotion, et 6 locatifs sociaux sur un programme à part, sur un terrain concomitant. Ils n'ont pas pu construire les deux projets ensemble. En espace commun il y a une salle polyvalente en cours de réalisation, un atelier, une buanderie et une chambre d'amis, plus le commun fonctionnel. La surface habitable supplémentaire tourne autour de 10 %, avec un financement fait par les habitants, dans le cadre d’une société civile d'attribution, sans participation du bailleur social, qui gère de son propre coté. Les surfaces communes sont essentiellement réalisées en autoconstruction, par le biais de chantiers participatifs, avec une personne encadrante. Ils ont bénéficié d'une aide de l'agglo dans le cadre du dispositif « Nantes ville verte », ce qui a en partie subventionné l'encadrement.

Un autre programme, la Boîte noire, dans l'éco-quartier de Bottière Chénaie. C'est de l'autopromotion, il n'y a pas de logements sociaux. Là, les locaux communs sont intégrés dans l'opération. Mis à part un peu de finition, tout a été fait en même temps, c'est autofinancé. Les communs sont dans l'angle. C'est dans l'endroit le moins intéressant, en nord-est sud-ouest en termes de rotation du soleil, on était un peu contraint par le site. On a une salle commune ici qui fait également chambre, avec un clic-clac, une douche et un coin cuisine. Il y a des espaces de stockage en haut et une buanderie au rez-de-chaussée, avec un local à vélo. C'est vraiment compacté, on a 800m² au sol, je pense qu'on ne pouvait pas faire beaucoup mieux. Là on est sur un ratio de 9 % de surface habitable. Les deux programmes sont livrés, ils ont fait une crémaillère à la rentrée 2014, ils étaient déjà dedans depuis le début de l'année. De ce que disent les gens, globalement c'est assez réussi.


Les Voisins volontaire, à Saint-Nolff, au nord de Vannes, c'est ce qu'ils ont appelé une « éco-cité », en sortie de bourg. On est sur 3 îlots, 13 logements en tout, et un îlot pour les communs. Ce n'est pas réalisé, c'est en cours, il y a des problèmes de financement pour le logement social, ce qui a retardé le projet. Là il y a de la mixité, il y a du libre, de l'accession sociale encadrée, PSLA, et trois locatifs sociaux. Le partenaire c'est Habitat solidaire, maître d’œuvre d'insertion, il n'y a pas eu de bailleur dans le coin qui a voulu se mobiliser sur ce projet. C'est un peu difficile pour les organismes HLM de rentrer dans des petits projets comme ça, surtout en interaction avec des libres. Au niveau des espaces communs, on retrouve les éléments classiques : salle polyvalente, chambre d'amis, atelier, plus des espaces de stockage et de rangement. On est pour l'instant dans le ratio de 9 % de chape supplémentaire, de gagné, pour 5 % du coût estimé. Au niveau des modes de financement, on aura de l'autoconstruction, avec des chantiers participatifs, et un dossier de crowdfunding, donc de financement participatif, qui est en cours. Il y a sans doute un appui de la SCIC Co-finançons notre habitat pour l'amorçage, et puis on devra sans doute faire une SCI, parce là on sort également des garanties décennales, Habitat solidaire ne pourra pas être directement responsable de la réalisation, on doit encore réfléchir sur la participation des locataires, et donc du bailleur social, qui conservera les trois locatifs, sur cette participation sur les communs. Ce sera sans doute dans le cadre d'un bail locatif spécifique, ce n'est pas encore complètement arrêté. Ce projet a bénéficié d'un soutien de la Région Bretagne dans le cadre du « logement social innovant », notamment pour permettre de garder les logements sociaux. Il n'empêche que quand on finalise les logements en accession sociale, avec les prix plafonds, et le montage financier du locatif, on n'arrive pas à mettre les communs dans le budget. Nous avons un problème que l'on retrouve dans pas mal de montages avec du social, c'est qu'on a du mal à financer des espaces en plus. C'est aussi lié à une taille d'opération qui est réduite, on n'optimise pas par la masse de logements à produire, et aussi au fait que l'éco-cité est en R+1 plus comble, donc on ne peut pas optimiser le foncier. Les marges de manœuvre restent quand même l'autoconstruction, l'autofinition, des parts de subventions, et des financements du logement social. Pour financer du commun, on est obligé de faire appel à des dispositifs plus atypiques que sont les subventions ou le financement participatif.

Un autre projet, Les Voisins Terre Pelle, à la Roche-sur-Yon, c'est 8 familles, peut-être 9, dans un programme en ZAC, avec une volonté d'espace commun importante. On a dû réduire parce qu’ils en voulaient beaucoup trop par rapport à ce qu'ils pouvaient financer. On en est au stade avant-projet sommaire. On mutualise tout, à la fois du stockage, des espaces voitures, des salles fermées, et puis deux îlots d'habitation qui sont implantées un peu plus au sud. On est à 12 % de chape supplémentaire, on sera à 9 % si on intègre le 9e foyer. Il y aura une part d'autoconstruction plus importante, et peut-être du crowdfunding pour compléter les financements.

Au Toits partagés, à Lorient, on va être autour des 10 % d'espace commun. On se fixe comme objectif d'être raisonnable sur le plan économique. Ce n'est pas de l'autopromotion, il y a une délégation de la maîtrise d'ouvrage par une coopérative HLM. On ne sait pas encore si on aura besoin de compléter le dispositif financier par des éléments plus originaux. On n'est pas parti pour faire beaucoup d'autoconstruction. C'est la phase conception qui va nous dire si notre faisabilité tient la route. » Dans tous les projets on est autour de 10 % de surface commune de rencontre. Au-delà, ça devient déraisonnable, ce n'est pas finançable. Au Bono, ils ne sont que 4, donc là c'est normal. S’ils avaient été 8, ils n'auraient pas agrandi pour autant, ils auraient gardé 40m² pour leur salle commune. »

Pierre-Yves Jan : « Cette idée de volonté de gérer quelque chose en commun, elle ne se passe pas que dans les espaces qu'on dit « de rencontre », elle se diffuse aussi sur des espaces dits « utilitaires », dits « obligatoires », « de desserte », et ça leur redonne du sens, au lieu de les considérer comme des espaces annexes, secondaires, objets de charges, et qu'il faut absolument éradiquer dans la production actuelle du logement. Comme on considère que les gens ne s'intéressent qu'à leur logement privatif, on éradique les espaces communs, ce qui fait qu'il n'y a plus rien pour les enfants, pour se retrouver, et qu'on est tous en train de baver, devant l'ancien four, l'ancien puits, l'ancien village. Il y avait des espaces partagés, communs, qui ont été éradiqués dans la cité d'aujourd'hui, et on est en train de réinventer ces espaces. C'est bien l'idée de la gouvernance des biens communs, il y a une volonté de gérer ces espaces. Ce n'est pas qu'une histoire de mètres carrés, c'est une histoire de relecture, et ça crée des interactions entre le privé et le public, entre le privatif et le collectif, entre le public municipal et le collectif. Ça rejoint le collaboratif d'aujourd'hui. À la Petite Maison par exemple, on a des espaces communs un peu partout, quelquefois c'est un usage privatif de l'espace collectif, quelquefois il y a un usage collectif de l'espace collectif, quelquefois il y a un usage public, le mois dernier il y avait la MJC qui avait fait des soirées tombée de la nuit, c'est un usage public d'un espace collectif. Cette idée qu'on arrive à ré-enrichir trois types d'espace, les espaces titulaires collectifs, titulaires privatifs, titulaires municipales, on redynamise beaucoup, c'est ça que les gens découvrent souvent, ce potentiel-là. Dans le droit, ce n'est pas reconnu, ça n'existe pas. On a besoin d'inventer en droit, de changer de lunettes, et de considérer que ces espaces collectifs devraient être identifiés, y compris dans l'urbanisme. Dans la cité d'aujourd'hui on a besoin d'espaces pour les composteurs collectifs. Où est-ce qu'on les met ? C'est privatif, c'est collectif, on ne sait pas ! On a besoin d'espace pour les vélos et les autos partagés. Où est-ce qu'on les met ? On a besoin de ré-identifier ces espaces, et de faire en sorte ce soit plus facile à installer, y compris dans le droit d'urbanisme. Parce que souvent, quand les groupes présentent un projet, ils sont enserrés dans une lecture de leur programme comme si c'était une initiative privée, seulement privée. Ils ont des plafonds de mètres carrés, et ils ont quelquefois des difficultés à avoir la marge de droit à construire nécessaires pour ces espaces collectifs. »


Nathalie Racineux : Enquêtrice au CEREMA

« Dans l'étude que nous menons, qui n'est pas achevée, l'angle d'attaque n'est pas les espaces communs, mais le rôle que les collectivités jouent par rapport à ces projets. Quand est-ce qu'elles accompagnent, qu'est-ce qu'elles font, jusqu'où elles vont, à quel moment on va considérer que ça peut être un élément qu'on va intégrer dans la politique publique et de manière volontariste, en lançant par exemple par le biais d'un appel à manifestation d'intérêt comme ça se fait sur Brest, ou on fait le lien avec un PLH. Et puis la question du commun se pose, de façon générale. Moi il y a un point sur lequel je voudrais réagir, c'est la définition de ce qu'on partage, jusqu'où, c'est le projet social qui est adossé à chaque groupe qui se constitue. En fonction de la nature du projet, c'est plus ou moins centré sur le groupe, ou plus ou moins ouvert sur l'extérieur. La question du financement va se poser différemment en fonction de la nature de ce projet social. C'est l'idée de ce qu'on veut vivre ensemble, au-delà du logement, quel type d'activité ou de réflexion on souhaite lancer ou proposer, et en quoi ça va avoir peut-être un écho avec les acteurs publiques, ou associatifs, sur un territoire. C'est-à-dire, très clairement, est-ce qu'il y a une ambition d'animation territoriale. Je trouve qu'il y a souvent de l’ambiguïté, ou des discours, ou des choses immatures, il faut du temps aussi par rapport à ça. Nous on a du mal à sentir cette chose-là. »

Jocelyne Quedet, Econids, Nantes : « Quel conseil vous pourriez donner par rapport à ça, comment se présenter auprès des mairies et des collectivités ? Demain par exemple on a rendez-vous avec les gens de la mairie de là où on va construire, on va leur demander ce qu’ils peuvent, où et à quels moments ils peuvent nous aider. »

Nathalie Racineux : « Chaque collectivité va avoir une réponse parce qu'elle construit des choses sur son territoire, et avec la relation aux citoyens et aux associations, et tout ce qu'ils représentent. Moi, ce qui me paraît un problème, et je crois que ça a été soulevé dans vos réflexions préalables, c'est à quel moment on va considérer que ça va aller vers de l'intérêt général. Il y a bien une question autour de ça. Il faut que le commun soit aussi au-delà du groupe. Il faut donner du corps à ce commun qui dépasserait un groupe constitué. Ce qui n'est pas simple, parce que déjà la vie d'un groupe c'est toute une histoire. On voit bien que ce sont des aventures qui sont à la fois passionnantes et difficiles, et y ajouter une autre dimension qui serait de dire ce qu'on a envie de construire par rapport à la cité, ça se joue là, je pense.

Stéphanie André : « C'est une rencontre entre un collectif de personnes, des futurs habitants, et une collectivité quelle qu'elle soit. La manière dont vous formuliez votre propos, c'était « qu'est-ce que la municipalité peut faire pour nous », et en fait, à un moment, il faut que vous puissiez dire à la municipalité « nous, ce qu'on va faire pour vous ». Peut-être que la commune a un projet, soit un public spécifique au niveau du revenu financier, soit intergénérationnel, il faut qu'elle puisse trouver son compte, trouver une justification à son action. Le projet que vous avez réalisé à Chevaigné est complètement dans ce que nous nous comptons faire dorénavant, nous voudrions réserver une partie de notre foncier en accession aidée à ce type de projet. Et nous, l'intérêt qu'on y voit, c'est le fameux intérêt collectif, l'intérêt général, au-delà des intérêts privés. Il faut qu'on trouve une justification à notre action commune.

Michel Broutin : « Cette question de savoir s'il y a de l'intérêt général, ou au moins de l'utilité sociale, c'est effectivement un débat qu'il y a dans le mouvement de l'habitat participatif, notamment entre les collectivités et les associations d'habitants, pour voir de quelle manière les collectivités peuvent contribuer et aider l'habitat participatif, sans justement faire des passe-droits. L'expérience des opérations anciennes montre que c'était déjà le cas à l'époque. On dit qu'il y avait plus de facilités à faire de l'habitat participatif dans du privé que dans du public, notamment pour des questions de foncier. Ce n'est sans doute pas tout-à-fait vrai, et en tous cas dans le passé il y a eu pas mal d'opérations qui se sont faites sur des terrains publics, que ce soit en ville nouvelle ou en ZAC, et c'était l'objet d'un accord avec la collectivité pour avoir soit du foncier, soit des conditions de mise en place un peu aidées par la collectivité, qui y trouvait un certain avantage, et le reconnaissait. Dans certains endroits, les locaux communs d'habitats groupés étaient des lieux de vie associative locale qui remplaçaient les équipements municipaux non existants. En France nous avons une rupture totale entre la promotion privée et le monde de l'habitat social, donc il faut trouver les recouvrements, les passerelles, pour que ça fonctionne, et que tout le monde en profite.

Maryvonne Loiseau : « À mon avis, l'objectif que des citoyens et des habitants deviennent acteurs sur leur territoire, ça devrait être l'objectif principal des politiques qui administrent un territoire. L'habitat participatif participe à ça.

Christian Faliu : « Et surtout ça force les élus à changer de manière de penser la politique. Parce que s'ils ne répondent pas, c'est les habitants participatifs qui les remplaceront. Je cite Cueff, le président de l’Établissement Public de Foncier de Bretagne, maire de Langouët. » (voir atelier 3 du programme E2=HP2 à propos du foncier).

Michele Dominici : titulaire de la chaire de l'habitat innovant

Pour voir le support de présentation – cliquez ici.

Le projet de recherche de Michele Dominci se nomme « habitat métamorphique ». Il rejoint les questions de l'habitat participatif (mais aussi les résidences pour seniors, et des formes de colocation), puisqu'il vise à réaliser les moyens techniques, par la domotique, de partager des espaces entre plusieurs propriétaires, de façon à ce que l'usage puisse devenir privatif et exclusif pendant un temps donné. Le questionnement technique se pose alors sur les connectiques électriques (pour que chacun paie son usage, et seulement son usage), internet (pour les codes d'utilisation), pour le chauffage, les systèmes de ventilation, les décorations (pour personnaliser momentanément la pièce)... L'idée est que ces adaptations se fassent de façon automatique, et particulièrement le verrou momentané de l'accès aux autres habitants.


Bibliographie

  • Banovitch Eleonora : « La caractérisation de la notion d’espace commun », dans « Le partage de l'espace : espaces partagés, espaces collectifs, espaces communs. Des analyses de cas sur le territoire rennais », Rapport de stage, Parasol / Réso solidaire / Apras / Université Rennes 2, 2011, pp 5-16
  • Bonnin Philippe : « Notre maison est toujours à réinventer », dans Mouvement pour l'Habitat Groupé Autogéré (MHGA) : Habitats autogérés, Éditions Alternatives / Syros, « AnArchitecture », 1983, pp 7-9 Cliquez ici
  • Habitat Participatif et Finances Citoyennes (HPFC) : « Atelier 3. Financement et sécurisation des espaces communs », Actes de Rencontres Relier, n°9, 2013, p10 Cliquez ici

Bibliographie complémentaire

  • Colin Alberto : L'habitat groupé : une expérimentation sociale entre singulier et collectif, Mémoire de Master 2 en communication politique, Institut d’Études politiques de Lyon, 2011 Cliquez ici
  • Bacqué Marie-Hélène, Vermeersch Sandrine : Changer la vie ? Les classes moyennes et l’héritage de mai 68, Les Éditions de l’Atelier, 2007, 160p
  • Dardot Pierre, Laval Christian : Commun. Essai sur la révolution au XXIe siècle, La Découverte, 2014, 592p
  • Lefeuvre Marie-Pierre : « La construction sociale de la limite entre espace public et espace privé en copropriété », dans Les règles du jeu urbain. Localisation du droit et construction de la confiance, Descartes et cie, 2006, pp 277-312
  • Thomé Pierre : « Le bien commun ou les biens communs ? », Médiapart.fr, 5 novembre 2014, (article de journal en ligne) Cliquez ici


Table-ronde : La vie et la gestion des espaces communs dans les habitats groupés autogérés et participatifs à travers le temps

Intervenants :

  • BROUTIN Michel : Association Éco-Habitat Groupé, et habitat Le Sarment des Bénards à Châtenay Malabry
  • RICHARD-DELVIL Clothilde : ex-habitante de l'habitat groupé La Bosse, à Saint Nazaire, et architecte
  • JAMES Christian et FREMONDIERE René : habitants de l’habitat groupé La Bosse, à Saint Nazaire
  • MARTIN-GOUSSET Claire : habitante de l’habitat groupé La Fonderie à Vanves
  • JAN Pierre-Yves : Associations Éco-Habitat Groupé et Parasol, et habitat groupé La Petite Maison à Rennes

Dans le cadre du programme E²=HP², co-organisé par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d’Étude et de Recherche en Sociologie (Labers) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest.

Cette table ronde est une discussion de l'évolution des espaces communs dans les habitats groupés des années 1970 et 1980 qui ont perduré jusqu'à aujourd'hui. Elle se base sur le témoignage d'habitants (La Bosse à Saint Nazaire, La Fonderie à Vanves, La Petite Maison à Rennes, Le Sarment des Bénards à Châtenay Malabry), et sur la restitution de l'enquête Voyage en terre méconnue. 40 années d'habitats groupés. Recueil d'expériences en support aux initiatives habitantes et institutionnelles actuelles, réalisée par Michel Broutin pour et avec le Conseil d'administration de l'association Éco-habitat Groupé (ex MHGA), avec la collaboration d'Anne D'Orazio et le concours de Claire Carriou et d'Anne Labit, toutes trois chercheuses universitaires spécialisées dans les habitats innovants et solidaires.

Un document de restitution de l'enquête, daté de novembre 2014, est en vente à 10€ auprès de l'association Éco-habitat Groupé.


Compte-rendu synthétique de l'atelier

Présentation des résultats de l'enquête

Un travail de recueil d'expériences pour transmettre et échanger

Pour voir le support de présentation d’Eco Habitat Groupé – cliquez ici.

Pour voir une synthèse de l’étude faite par Eco Habitat Groupé – cliquez ici.

L'association Mouvement de l'Habitat Groupé Autogéré (MHGA) regroupait dans les années 1970 et 1980 des dizaines d'habitats groupés en France. L'association s'est éteinte dans les années 1990, mais plusieurs habitats ont perduré jusqu'à aujourd'hui. Depuis la seconde moitié des années 2000, ce type d'habitat revient sur le devant de la scène, dans le cadre d'un nouveau mouvement. L'association MHGA renaît alors sous l'appellation Éco-habitat Groupé.

L'idée de ce recueil d'expériences provient de la volonté des membres de cette association de transmettre leurs témoignages, pour nourrir les réflexions des projets actuels. Michel Broutin rappelle l'importance qu'ont eu les différentes rencontres entre groupements d'habitats des années 1970-80 pour échanger et constituer leurs divers projets, et entend par là continuer à contribuer à cette démarche aujourd'hui. L'enquête est ainsi un prétexte pour rencontrer et échanger avec les groupes d'habitants intéressés, des années 1970-80 et d'aujourd'hui, et non une simple récolte unilatérale.

Les témoignages ont été recueillis par les membres d'Éco-habitat Groupé, pour beaucoup eux-mêmes des habitants de tels habitats, lors de rencontres avec les habitats concernés. Il s'agit de 24 groupes d'habitants, restés dans le réseau du MHGA, qui ont donné lieu à autant d'entretiens collectifs et à 72 entretiens individuels ou de couples, en mai et juin 2014. Le protocole d'enquête a été encadré par des universitaires.

L'étude vise à faire le point sur ce que sont devenus les habitats groupés des années 1970-80 (de 1972 à 1995 ; la plupart de ces habitats sont recensés dans le recueil de 1983 de MHGA : Habitats autogérés, Éditions Alternatives/ Syros.

L'enquête se décline sur trois thèmes :

  1. le vieillissement des habitats et des habitants, et les adaptations et inadaptations des habitats
  2. l'évolution des parties communes (thème particulièrement mis en avant lors de cette table-ronde)
  3. les mixités sociales, culturelles et générationnelles


Évolution juridique des habitats

La plupart des habitats ont gardé le statut juridique de départ, y compris quand il s'agit de Société Civile Coopérative de Construction (SCCC), statut conçu pour ne durer que le temps de la construction (2 sur 24). En revanche, plusieurs habitats se sont transformés partiellement ou totalement en copropriété (6 sur 24), « par simplicité, notamment au moment des mutations et sur incitation des notaires ou des acquéreurs » (Michel Broutin).

Évolution des usages des espaces communs

Les salles communes, selon les groupes, ont servi, de façons plus ou moins diverses, plus ou moins intenses et régulières, plus ou moins ouvertes sur l'extérieur :

  • à l'activité des enfants (salles de jeux, de boums...)
  • à l'accueil d'amis (chambres ou studios),
  • aux fêtes, aux repas, aux moments de convivialités (entre habitants, ou sur l'invitation de l'un des habitants)
  • aux réunions (de gestion de l'habitat, réunions entre femmes),
  • aux activités artistiques et associatives (théâtre, musique, économie sociale et solidaire, Amap, rencontres sur le thème de l'habitat...)
  • aux activités politiques (constitution de partis politiques locaux, rencontres locales et nationales...)
  • à l’hébergement de sans-abris et de sans-papiers (exemple de la Petite Maison)
  • à la location (assez rare : exemple de La Fonderie ; exemple de Habiterre, habitat de 2011)

Note : il y a peu de cuisines communes, contrairement aux habitats groupés nordiques et allemands

Certains espaces communs deviennent obsolètes. Le labo photo est un exemple récurrent, ainsi que l'atelier de tirage de tracts sur le rodéo. La salle pour les enfants est le cas le plus fréquent, quand les enfants ont grandi.

La question du bruit dans la salle commune, centrale et mal isolée, est revenue dans le témoignage de beaucoup de groupes. Le bruit ne dérange personne quand tout le monde participe aux fêtes, mais devient une gêne quand ce n'est plus le cas.

Cela donne lieu à plusieurs types de réactions :

  • appropriation, privatisation des espaces par des habitants, ce qui est accepté ou non par le groupe, quelque fois par fait accompli, quelquefois par achat changement de fonction des espaces, pour qu'ils restent collectifs.

Règles de fonctionnement des espaces communs

Certains groupes ont établi peu de règles de fonctionnement au départ, d'autres se sont munis de chartes et règlements assez précis. La règle de fonctionnement la plus commune est que les activités dans les locaux se font avec la participation d'au moins une personne habitante, et sous sa responsabilité.

Au niveau du ménage, les habitants assuraient pour la plupart l'entretien de leurs habitats et des espaces communs, mais avec le temps, (moins de temps, plus de moyens financiers, l'âge avançant, constat que c'est toujours les mêmes qui s'occupent des travaux ménagers), il est de plus en plus souvent fait appel à des professionnels extérieurs (souvent des associations d'insertion).

Il reste des chantiers qui mobilisent collectivement, pour certaines réfections (peinture, réparations... quand ce n'est pas confié à un professionnel extérieur), et notamment pour le jardin (y compris dans des logements sociaux tels que les Naïfs et La Viorne, où les bailleurs sont ravis d'une telle participation des habitants). Cela permet d'inclure les nouveaux arrivants.


Évolution des habitants et des dynamiques de groupe

Les trois quarts des habitants en propriété (copropriétés ou propriété collectives par le biais de sociétés) sont restés dans leur logement. Les départs sont généralement dus à des raisons professionnelles ou familiales. La tendance est alors très majoritaire : les habitats et les habitants vieillissent.

Les groupes en locatif connaissent évidemment une plus forte rotation. Cela assure un plus fort renouvellement des générations. « C'est une question qu'on doit se poser en France. Dans les pays nordiques, ils ont osé faire des opérations avec des grandes tailles, de 20, 30, 40, 50, 60 logements. Ce n'est pas notre approche, parce qu'on a l'impression que ce serait plus anonyme, mais ils réussissent à faire des choses vraiment solidaires. Il y a toujours de l'activité, de la vitalité. Il y a une chose que l'on n'a pas fait en France, c'est de mettre des cuisines en commun. En général dans les groupes il y a des repas toutes les semaines. Il y a des groupes où c'est quatre fois par semaine, les gens qui veulent s'inscrivent. On n’a pas trop réfléchi à ça en France. C'est culturel. La cuisine, en France, c'est spécial ! » (Pierre-Yves Jan)

Le renouvellement des habitants est le plus souvent vécu comme une difficulté. Sont questionnées et évaluées les volontés de vie collective des habitants présents et des candidats, leurs projets de vie, et leurs situations économiques. Il est arrivé que les nouveaux arrivants ne partagent pas particulièrement le projet collectif, ce qui contribue à affaiblir l'aspect collectif.

Note : le livre à propos d'Habitat différent à Angers (Bacqué Marie-Hélène, Vermeersch Sandrine : 2007, Changer la vie ? Les classes moyennes et l’héritage de mai 68, Les Éditions de l’Atelier, 160p) montre bien que la non-participation des nouveaux arrivants à l'expérience de la construction du projet joue pour beaucoup dans leur intégration plus difficile au groupe, ce qui contribue aussi à une perte de dynamique de groupe.

La cooptation est une règle quasi unanime. L'exemple de Park an Denved à Saint-Brieuc est une illustration par défaut : le bailleur social a récemment dénoncé le fonctionnement par cooptation et le surcoût relatif à la gestion de la salle commune (contraire aux règles classiques du locatif social), et depuis lors l'association se limite à la gestion de la tondeuse.

Quant à l'évolution de la vie collective, plusieurs scénarii sont vécus :

  • dans certains cas, la vie collective se maintient avec le temps,
  • dans d'autres, elle se restreint à un nombre d'habitants de plus en plus petits au fur et à mesure des départs et arrivées,
  • dans d'autres encore, elle s'estompe globalement au fur et à mesure du temps, avec le départ des enfants, l'ancienneté du projet d'habitat, et l'âge avançant des habitants,
  • ou alors, les nouveaux arrivants donnent au contraire un nouveau souffle aux activités collectives, quand ils sont venus précisément pour ça (exemple des habitats en locatif La Viorne, Habitat différent, les Naïfs).


L'évolution des surfaces et le besoin de nouveaux équipements

Alors que certains locaux communs deviennent obsolètes, les évolutions des foyers (enfants qui naissent, enfants qui grandissent, enfants qui partent, séparations...), le vieillissement des habitants et des habitats impliquent de nouveaux besoins.

Certaines architectures permettent de moduler des appropriations de surfaces en fonction des besoins grandissants ou s'amoindrissant, en jouant sur les multiples entrées avec des salles ou coursives communes. Cela est vécu comme une grande qualité architecturale dans le temps.

Plusieurs groupes regrettent de ne pas avoir suffisamment provisionné d'argent en réserve pour assurer les travaux d'entretien.

Note : l'enquête de Relier de 2010 : Résultats de l'enquête Outils financiers pour l'habitat groupé, a noté que peu de groupes des années 2000 et 2010 ont prévu de tels fonds de réserve, eux non plus.

Le financement des espaces et équipements communs se font soit par un principe égalitaire (généralement au tantième), soit par un principe solidaire (en fonction de la capacité financière des habitants). Au fur et à mesure du temps, plusieurs groupes ont délaissé des modes de financement solidaires au profit de mode de financement égalitaires, « pour des raisons de simplicité », parfois par réticence des nouveaux arrivants.

La question de l’ascenseur est un cas récurent, pour des habitats de trentenaires et quarantenaires des années 1970 et 1980 qui sont devenus moins jeunes aujourd'hui. Il est rare que des fonds aient été provisionnés à cet effet, ni qu'un espace ait été pensé en amont. Cet investissement important est une source de discussions, parfois difficiles, pour plusieurs groupes. De façon classique, cela divise les plus riches et les moins riches, et ceux qui habitent aux différents étages. La nécessité de ce nouvel équipement réactive nécessairement la nécessité de trouver des modalités de décisions collectives, quand celles-ci se sont estompées avec le temps. Plusieurs habitants notent alors la difficulté d'investir encore (financièrement), et de se réinvestir encore (humainement), quelque trente à quarante ans après l'installation.

D'autres problématiques vont certainement apparaître dans les années à venir avec le vieillissement avançant. L'habitant de la Bosse indique ainsi que le groupe s'avance vers une répartition des charges entre ceux qui peuvent travailler (les jeunes) et ceux qui peuvent payer (les anciens) (choix « pragmatique » fait en fonction des réalités du groupe d'habitants).


Évolution de la valeur financière des espaces communs

Il y a eu trop peu de ventes de logements pour mesurer l'évaluation financière des espaces communs lors de revente, mais il apparaît que ceux-ci, dans les quelques expériences existantes, n'ont finalement eu que peu d'impact, ni en termes de valorisation, ni en termes de dévalorisation. Les ventes se font de façon classique, en prenant en compte le prix des mètres carrés de la localité.

Présentations des habitats des années 1970-80 présents

Présentation des usages des espaces communes de la Bosse, Saint-Nazaire

Habitat de 10 appartements, construit en 1981, bâtiment en long, de 1000m² au sol, R+3, entre 1800m² et 1900m² au total, en copropriété.

L'habitat compte 250m² de locaux communs de rencontre au départ, plus 240m² d'espaces de circulation intérieures (hall d'entrée, coursives, escaliers...). Le bâti est en 4 niveaux, le rez-de-chaussée comporte les espaces communs et trois appartements. Tous les niveaux sont reliés par des couloirs et coursives. Tous les appartements, sauf deux sur un niveau, sont sur deux niveaux et même un sur trois niveaux (ce qui fait penser à Ecologis, projet récent de Strasbourg, où tout le rez-de-chaussée est consacré aux locaux communs : salle commune, garage, etc. La Maison des Babayagas, autre projet récent à Montreuil, est sur le même principe, avec une salle publique, gérée par la municipalité).

Depuis, la salle pour les enfants (30m²) a été achetée par l'un des foyers copropriétaires (les enfants préféraient jouer dans la salle des adultes), ainsi que la salle de télévision (l'idée était de regarder la télévision de façon collective) (12m²).

Aujourd'hui, il reste 206m² de locaux communs (448m² en comptant les espaces de circulation). À savoir : une salle commune (55m², bien orienté au sud), un garage à vélos (67m²), un séchoir, une buanderie, une cave, une cave à vin (avec des compartiments privés, mais ouverts (sauf un!)), un atelier, un cellier.

La salle commune sert, comme depuis l'origine, aux réunions internes et à des personnes ou des groupes extérieurs, sous la responsabilité et en principe la présence d'un des copropriétaires, qui invite.

Le financement des charges de fonctionnement des espaces communes est resté le même depuis le début, au tantième. La copropriété a un budget annuel entre 10 000 et 11 000€, et 70 à 120€ par logement par mois. Cela recouvre tous les frais d'entretien (y compris le ménage des communs) : « Au début c'est nous qui nous occupions de l'entretien, et maintenant on a embauché quelqu'un. On a énormément de coursives, on en a eu marre de les faire ! C'est pris en charge par les charges communes ». Cela sert aussi au remplacement des équipements (il y a 3 machines à laver pour 10 familles), et à un fonds de réserve pour ce type de financements.

« Il faut reconnaître que la vente des locaux communs qui n'avaient plus d'usage nous a bien aidé pour accomplir certains travaux », tels que le remplacement des parois en plastiques des coursives par des vitrages. Les gros travaux donnent lieu à de grandes discussions. Récemment, le plus important est celui d'un ascenseur. Cela était prévu sur les plans de départ. Mais la discussion à propos du financement à durer 2 ans, avant d'opter pour un élévateur qui donne entière satisfaction (pour 4 personnes, moins rapide et en maintenant le doigt appuyé sur l'étage désiré, mais beaucoup moins onéreux qu'un ascenseur).


Présentation des usages des espaces communes de la Fonderie, Vanves

Logement de 10 familles, construit en 1985, en SCCC.

La Fonderie loue son espace commun principal, chose assez rare dans les habitats groupés. Il s'agit d'un appartement complet, celui qui a le plus accès au jardin, avec deux chambres d'amis.

« On se disait que si on ne rentrait pas dans nos prix, tant pis, on le vendra, et il nous restera d'autres choses collectives ». Le groupe a finalement pu garder cet appartement commun. Aujourd'hui encore, « les chambre d'amis sont pleines tout le temps ». Il y a un cahier de réservation pour les chambres. « C'est nous qui payons si ce sont des copains qui viennent (6€ la nuit). On fait payer pour l'entretien. Au départ c'est nous qui faisions le ménage dans les coursives, et puis avec le temps on a fait appel à une entreprise d'insertion, alors il faut la payer, et puis l'électricité, la vaisselle. On fait payer aussi quand des associations utilisent le local, pour des fêtes ou autre. Ça couvre les frais. »

Autres espaces collectifs : une salle de jeux pour les jeunes, « qui est devenue une salle de boum dans les années lycées des enfants, avec des toilettes qui ont été taguées et retaguées, c'était leur truc, géré collectivement. De temps en temps on leur disait quand même qu'il fallait peut-être faire le ménage ! » Il y a aussi un sèche-linge professionnel (mais chaque foyer lave son linge chez soi), un local photo, un atelier, une cave à vin, une cave et un local à vélos.

Au départ, on voulait un espace collectif, mais on ne savait pas trop à quoi ça allait nous servir. On se retrouvait surtout dans le jardin quand il faisait beau, on faisait des barbecues dehors. Et puis très vite, comme on habitait à Vanves, dans un endroit où il y avait très peu de pièces associatives, avec une mairie de droite qui ne voulait surtout pas voir de citoyens, il se trouvait qu'on était tous parents d'élèves d'une école publique mais assez originale dans sa pédagogie, et on a rencontré comme ça énormément de gens, et la Fonderie est devenue un lieu où des réunions ont été possibles, des réunions de citoyens. Ça a permis, pendant les deux dernières mandatures municipales, de créer une liste Verts et citoyenne.

Michel Broutin précise que d'autres expériences de groupes d'habitants des années 1970-80 ont elles aussi contribué à la constitution de groupes d'opposition municipales, ou à d'autres échelles politiques, certaines arrivant même à emporter des élections. Plusieurs associations sont nées elles aussi dans ces contextes, notamment dans le milieu de l'économie sociale et solidaire, ou collaborative (Amap, Artisans du monde...).

« Au cours des années, cette salle commune a été plus une ouverture sur le quartier qu'une utilisation par les habitants. Même si elle a aussi été utilisée pour faire des fêtes, des fêtes d'amis, ou du théâtre, ou des choses comme ça, où c'est des gens qu'on connaît, ce n'est pas n'importe qui. Mais après, avec le fil du temps, on n'y est plus, on fait confiance a priori.»

« Nous on était 8 familles, on ne se connaissait pas tous, on était 3 au départ à avoir eu envie de créer ce projet, et puis nous avons publié des annonces par Télérama pour dire qu'on cherchait des gens pour vivre avec nous. Des gens qui sont venus, qui avaient l'idée de vivre un peu différemment, qui se sont agglomérés, mais je ne dirais pas qu'on est un truc très collectif, pas avec tous les habitants. Par contre, ce qui est très collectif, c'est ce que ça a permis, la création d'une AMAP par exemple, et moi c'est ce qui me paraît intéressant. »

« L'autre problème, c'est le vieillissement des troupes. Les enfants sont partis. Nos habitats sont très grands, nous on vit maintenant à deux dans un 150m². On est au 4e étage, sans ascenseur, et on commence à se demander ce qu'on va faire. C'est assez compliqué. Surtout que pour certaines questions on est en SCCI, revendable, on attend que la loi Alur se mette vraiment en place, mais les gens qui étaient un peu intéressées ont un peu peur, les banques ne nous soutiennent pas du tout pour les prêts pour ce genre d'endroits, donc on est dans une période où certains veulent partir parce que la vie a changé – on est les mêmes que depuis le début ». Le bâtiment a mal vieilli, avec une isolation très en dessous des normes actuelles. « En plein hiver, les murs du dessous sont à 8° ! »

Le vieillissement de l'habitat contrarie le maintien des habitants dans ce logement, mais il contrarie aussi la revente, du moins si les habitants veulent financer un logement équivalent par cette vente. « Des jeunes ne peuvent plus se permettre d'acheter ce que nous avons fait, à Vanves. Donc on se retrouve avec un certain style de population qui a envie d'être dans du collectif mais quand même pas trop. La cave à vin fait toujours réagir, « vous ne vous faîtes pas voler vos bouteilles ? », « non, c'est basé sur une relation de confiance », mais la confiance aujourd'hui il n'y en a plus trop, surtout quand on arrive à un certain niveau de catégorie sociale, parce que ça a un certain coût. Donc on est un peu coincé dans notre histoire. On ne peut pas vendre, si nous voulons aller habiter ailleurs. »

Olaf Malgras, promoteur immobilier coopératif, précise à ce propos que « nous avons vécu pendant 30 ans sur l'idée qu'un bien immobilier prenait de la valeur, mais nous sommes maintenant dans une situation où un bien immobilier perd de la valeur, comme une voiture qui s'use, avec toutes les nouvelles normes qui s'imposent. Des ménages qui ont investis il y a trente ans à Rennes sont des ménages ruinés. Ils ont emprunté pour acheter, et ils ne peuvent pas mettre aux normes. Leur bien ne vaut plus rien aujourd'hui, il n'y a plus que le terrain qui a de la valeur. C'est un problème de génération, nous sommes une génération où notre bien a dégringolé. Alors que dans les années 2000, il y a des biens qui ont doublé en quelques années. »

Claire (de la Fonderie) reprend « Au départ, on était toujours sur la règle de l'unanimité, puis on est passé à la majorité. Maintenant, sur les questions des isolations et des rénovations, on est plus sur du « débrouille-toi », et je trouve ça difficile ! »

Présentation des usages des espaces communes de la Petite Maison, Rennes

4 familles installées en 1987, en SCCC Le foncier, de 1000m², n'a pas coûté cher puisqu'il s'agissait d'une ruine vendue par la Mairie de Rennes. Cela a permis de financer les locaux communs, qui n'ont pas été construits en un coup. La chambre d'amis a été construite après coup.

La chambre d'amis sert « un mois sur trois ou la moitié du temps à accueillir des personnes qui n'ont pas de place au 115. Actuellement c'est des réfugiés du Kosovar. L'une des familles est très impliquée dans les solidarités avec les sans-frontières, je dirais. Donc, la chambre d'amis sert pour des amis, et pour une cause. » Il s'agit parfois d'autres types de causes, ou d'activités. Dans ce cas, « ce n'est pas le groupe qui est engagé, mais le groupe soutient l'engagement de chacun, à sa façon », qu'il s'agisse de réunions, de musique, ou autre. « C'est un plus, qu'on n'aurait pas sans cet espace commun. C'est un plus pour vivre sa vie de citoyen. Ce ne serait peut-être pas aussi commode dans des équipements publics, et puis ce serait moins sympa ».

Autres espaces communs : « on n'a pas de buanderie, parce qu'il fallait enlever ses chaussons. Au départ on s'est trouvé avec des logements un peu mitoyens, et pour sortir dans les parties communes, ce n'est pas comme chez vous où il y a des coursives, il faut mettre sa capuche, et le fait qu'on ne puisse pas garder ses chaussons pour aller à la buanderie a été un frein. Par contre, on a installé un fil à linge. Dans notre société, aujourd'hui, partager un fil à linge, ça devient un problème ! On a beaucoup de visites, et tout le monde s'étonne de notre fil à linge ! Et l'intimité ? Et si quelqu'un se trompe ? Vous pourrez regarder, les immeubles où il y a des fils à linge sont devenus rares ! » L'habitat comprend aussi des panneaux solaires, ce qui permet de financer les charges des équipements communs.

« On n'a pas assez anticipé notre vieillissement, et le changement de composition des ménages, avec le départ des enfants. On regrette de ne pas avoir fait en sorte que les logements soient séparables à terme, comme certains groupes l'ont fait. »


Présentation des usages des espaces communes du Sarment des Bénards (Châtenay-Malabry)

Groupe de 4 logements, construit en 1995 Une salle commune.

« À l'origine c'était un projet qui portait sur 11 logements, pour lequel on a réussi à trouver un terrain dans une ZAC avec l'accord municipal, et puis lors de l'avancée dans le projet il est arrivé un moment où une partie du groupe n'a plus eu confiance dans l'architecte pour mener à bien la construction de l'immeuble dans les prix qu'on pouvait atteindre. Du coup, il y a eu une séparation du groupe en deux, et du terrain aussi. Certains, dont je fais partie, ont choisi de changer d'architecte, et sont allés chercher un architecte qui avait déjà construit un habitat participatif, au Kolkhoze. Avec lui nous avons été rassuré, à la fois sur la mission demandée et à la fois sur le mode de fonctionner avec l'architecte et le groupe. Parce que ce n'est pas forcément simple. L'architecte précédent disait oui à tout le monde, il ne mettait pas le groupe devant ses responsabilités de choix à faire pour faire un projet commun. On a réussi assez rapidement à monter une salle commune. Elle est relativement petite, n'étant qu'à quatre, mais c'est quand même quasiment 10 % de nos surfaces d'habitation en commun, en plus. Et donc il a fallu les financer. L'autre groupe qui après deux ans d'atermoiements a fini par comprendre aussi qu'il fallait changer d'architecte, entre temps ils avaient perdu pas mal de fric et ils ont choisi de sabrer les locaux communs, et donc de perdre l'aspect participatif. Sauf que on a quand même gardé un jardin commun, qui nous sert principalement à nous, parce que comme on a gardé l'esprit collectif, on fait des grandes fêtes, y compris dans la partie de jardin qui est théoriquement à eux, et aux nous laissent faire. C'est ce qu'on a gagné dans cette séparation ! »


Version synthétique de l'atelier

Vendredi 27 Février 2015, Vannes - Maison des familles, 47 rue Ferdinand Ledressay.

  • Atelier de travail, 14h-17h: «Financement des espaces communs dans les habitats participatifs »
  • Table ronde, 18h-20h « La vie et la gestion des espaces communs dans les habitats groupés autogérés et participatifs à travers le temps »


L'atelier est mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest

Financé par La Région Bretagne

Intervenants:

  • BROUTIN Michel : Association Éco-Habitat Groupé, et habitat Le Sarment des Bénards (Châtenay Malabry)
  • MALGRAS Olaf : Président de la Coop de construction, promoteur coopératif en Ille et Vilaine
  • CENCETTI Olivier, de la structure d'accompagnement L'Écho-habitants (basée à Nantes)
  • MUGUET Laurent, habitat groupé Le Fil, Le Bono (Morbihan).
  • RICHARD-DELVIL Clothilde : ex-habitante de l'habitat groupé La Bosse, Saint Nazaire, et architecte
  • DOMINICI Michele : titulaire de la chaire Fondation Rennes 1 - Habitat Intelligent et Innovation
  • RACINEUX Nathalie : Chargée d'études - Département Villes et Territoires/Groupe Aménagement Planification, CEREMA
  • MAITRE Juliette : Chargée d'études aménagement durable et accessibilité, CEREMA.

Participants:

  • JAN Pierre-Yves Jan : Associations Éco-Habitat Groupé et Parasol, et habitat groupé La Petite Maison (Rennes)
  • QUEDET Jocelyne: Econids (projet d'habitat groupé, Nantes)
  • MILLET Marc : Econids (projet d'habitat groupé, Nantes)
  • CARDUNER Daniel: Anat eo (projet d'habitat groupé, Concarneau)
  • ANDRE Stéphanie : Service Habitat de Rennes Métropole
  • FALIU Christian: Architecte, Agence Cosmos 2001.
  • LOISEAU Maryvonne : Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient)
  • JOUANNO Claude : Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient)

Organisateurs :

  • SOUDÉE Noa (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • CARIOU Émilie (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • SERVAIN Pierre (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest + Ékoumène, projet d'habitat groupé, Brest)
  • ROUX Nicole (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)

Les débats sont menés par:

  • SOUDÉE Noa (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • CARIOU Émilie (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • SERVAIN Pierre (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest + Ékoumène, projet d'habitat groupé, Brest)
  • ROUX Nicole (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)


L'une des caractéristiques principales des habitats participatifs est de compter une proportion importante d'espaces communs, sans compter ceux nécessaires à tout logement collectif (escaliers, paliers, espaces de distribution, réduits à leur espace fonctionnel minimum...). Ces espaces de « rencontre » visent à rassembler les co-habitants, voire au-delà, pour créer du commun et du vivre-ensemble. Un ratio entre 10 et 15 % de ce type d'espace se retrouve aussi bien dans la plupart des habitats groupés des années 1980 que dans les habitats participatifs d'aujourd'hui. Ces espaces supplémentaires posent des questions singulières de financements.

Au niveau de la répartition des coûts, certains groupes optent pour des parts égales par logement, d'autres au prorata des mètres carrés des parties privatives, ou, plus rarement au prorata de l'usage, ou encore au prorata des revenus.

Souvent le financement de ces espaces communs se fait sur une autre ligne budgétaire que celle de la construction des logements. C'est alors le premier poste qui risque d’être remis en cause en cas de manque de financements. Ces espaces, qui ne sont pas nécessaires du point de vue du logement, paraissent comme un surcoût pour beaucoup et notamment pour la plupart des institutionnels.

Laurent Muguet se réjouit ainsi d'avoir tenu ferme pour réussir à financer les quelques 20 % d'espaces communs de l'habitat groupé de 4 logements Le Fil, à Bono (Morbihan, réalisé en 2014), à savoir une salle centrale (l’atrium) et un studio. Ce financement n'était pas évident, et à amener le groupe à se recomposer. L'espace commun est aujourd'hui un réel espace de vie qui permet de se retrouver entre habitants et d'accueillir des animations telles qu'un concert de musique irlandaise dans le cadre d'un festival local.

Clothilde Richard-Delvil, de l'habitat groupé La Bosse, à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique, réalisé en 1981), insiste quant à elle sur l’importance de penser l'évolution des espaces communs au fil des années. Certains espaces deviennent obsolètes, tels que les salles pour enfants, quand ceux-ci ont grandi, ou le labo photo. Dès lors, il s'agit de les réaffecter, soit pour de nouvelles activités en commun, soit pour des annexions privatives. Elle souligne que les flexibilités de circulation, notamment par des coursives entre appartements, se révèlent utiles à la fois pour créer du commun entre les habitants, et aussi pour gérer ces évolutions d'usages à travers le temps.

Michel Broutin vient de finaliser une enquête avec l'association Éco-habitat groupé à propos de ce que sont devenus les habitats groupés des années 1970 et 1980. Il liste les espaces communs majoritaires : salle commune, ateliers, jardin, voire maison commune, et espaces intermédiaires de circulation. Financièrement parlant, le statut fiscal des espaces est à prendre en compte dans le temps. Il confirme les réaffectations des espaces communs au fil du temps, qui suivent les évolutions des foyers, avec les enfants qui naissent, qui grandissent, s'en vont, et avec les rotations d'habitants. Il pointe du doigt le vieillissement du bâti, dont les groupes n'ont pas tous assuré le provisionnement de l'entretien. Le vieillissement des habitants (les deux tiers des habitants sont restés dans leur logement), suppose de nouveaux équipements : la construction de l'ascenseur est une discussion récurrente dans nombre d'habitat groupés construits il y a 30 ou 40 ans.


Olaf Malgras, de la Coop de construction, dresse le portrait d'un habitat participatif avec un promoteur, le Grand chemin, à Chevaigné (Ille et Vilaine, réalisé en 2012). Du point de vue du promoteur, la participation des futurs clients n'allonge pas le délai de construction, qui reste à 3 années. Avantage important : les frais de commercialisation (recherche des clients) sont économisés même s’il n’y a pas eu autant de candidats que ce que l'on aurait pu attendre. Du point de vue des habitants, l'appel à un promoteur permet de garantir le financement des dépassements de délais et de budget de construction, et les éventuels logements vacants.

Olivier Cencetti, de la structure d'accompagnement L’Écho-habitants, note plusieurs points communs entre tous les projets qu'il accompagne. Les espaces communs de rencontre représentent autour de 10 % de la surface habitable. Selon lui, dépasser ce ratio serait financièrement « déraisonnable ». L'autoconstruction est pratiquement toujours utilisée comme moyen de financement de ces espaces. Il y a aussi des appels à financements solidaires, notamment en crowdfunding, et des subventions dans le cadre de dispositifs spécifiques (« logement social innovant » par la Région Bretagne, « Nantes ville verte »...). Enfin, le logement social peut être financé, mais cela se conjugue mal avec les leviers de l'autoconstruction et de l'autopromotion, et la justification d'une forte proportion d'espaces communs.

Nathalie Racineux, du CEREMA, rejoint quant à elle Stéphanie André, du Service Habitat de Rennes Métropole, à conseiller aux groupes d'habitants de dire ce qu'ils ont à proposer en matière d'« intérêt général », compris dans le sens de la politique des institutions publiques (mixité sociale, animation d'un territoire...), et de « projet social » ouvert au-delà du groupe d'habitant. C'est cela qui permet aux institutions publiques de justifier leur soutien. Enfin, Michele Dominici, titulaire de la chaire de l'habitat innovant de Rennes 1, travaille sur le projet « habitat métamorphique », qui consiste à traduire de façon technique, à l'aide de la domotique, la mise en partage de pièces communes, dont l'usage peut être momentanément privatif et exclusif. L'idée est que les diverses connectiques soient automatiquement liées aux utilisateurs présents en temps réel, afin que les autres co-habitants n'en ait ni l'accès, ni la facture. Cela concerne l'électricité, les codes internet, voire les personnalisations au niveau du chauffage, de la climatisation, les décors...

En soirée, des habitants de projets anciens (La bosse, La fonderie, La petite Maison, Le Sarment des Bénards) sont venus témoigner et discuter avec le public de la vie et de la gestion des habitats groupés autogérés des années 80.