Action 3 : Quelle équation pour un accès au foncier avec l'habitat participatif ?

De Economie Solidaire Brest.

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La soirée conférence de Vincent Renard sur la thématique « Marché et réglementation du foncier » est téléchargeable Cliquez ici

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Version complète de l'atelier

Vendredi11 avril 2014, Lorient Salle "auditorium" dans les locaux de la Maison de la recherche, Faculté des Lettres, Sciences humaines et sociales de Lorient, bâtiment "Le Paquebot"

  • Atelier de travail, 14h-17h: "Quelle équation pour un accès au foncier avec l’habitat participatif ? »
  • Conférence et débat public, 18h-20h « Marché et réglementation du foncier »

mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest

Financé par La Région Bretagne

Intervenants:

  • RICHÉ Vincent (La Catiche des Villes - Hâ Brest (projet d'habitat participatif, Brest))
  • RICHÉ Delphine (La Catiche des Villes - Hâ Brest (projet d'habitat participatif, Brest))
  • TROALEN SIMON Marie Laurence (La Catiche des Villes - Hâ Brest (projet d'habitat participatif, Brest))
  • DUGUAY Élisabeth (Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient))
  • LOISEAU Maryvonne (Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient))
  • JOUANNO Claude (Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient))
  • JOURJON Raphaël (Relier (association d'accompagnement des innovations rurales)
  • FALIU Christian (Cosmos 2001 (agence d'architecture) + Community Land Trust France)
  • JAN Pierre-Yves (Parasol + Éco-Habitat groupé (associations d'habitat participatif)
  • FERNANDEZ Judith (Responsable du Service Habitat de Lorient Agglomération)
  • CUEFF Daniel (Président de l'Établissement Public Foncier de la Région Bretagne)
  • RENARD Vincent (Économiste du foncier au CNRS + Revue Études foncières)

Participants:

  • PENVEN Alain (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)
  • LANOË Samuel (L'Epok (structure d'accompagnement d'habitat participatif)
  • CARDUNER Daniel (Approche Eco Habitat + Anat eo (projet d'habitat participatif, Concarneau))

Organisateurs :

  • SOUDÉE Noa (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • CARIOU Émilie (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • SERVAIN Pierre (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest + Ékoumène, projet d'habitat groupé, Brest)
  • ROUX Nicole (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)

Présentation de l'atelier

La question de la recherche du foncier se pose de façon immédiate pour les projets d’habitat participatif. Très vite ils se heurtent à un marché plus ou moins accessible en fonction des moyens dont ils disposent. Dès leurs premières démarches, certains interpellent les pouvoirs publics locaux, espérant obtenir une intervention spécifique de leur part. Comment les projets d’habitat participatif parviennent-ils à s’insérer dans les marchés du foncier et du logement, dont il convient de comprendre les principaux mécanismes et en particulier ceux qui conduisent à la spéculation ? Quels rôles peuvent jouer les pouvoirs publics avec les outils de régulation dont ils disposent pour répondre à la demande sociale des groupes d’habitants ? Quelles évolutions se dessinent à présent avec l’application de la loi ALUR ?

Retranscription de l'atelier

Propos introductifs par Pierre Servain

Pierre Servain : La recherche du foncier est une étape fondamentale pour tout projet d'habitat participatif. Les expériences recensées des habitats participatifs (voir en bibliographie) montrent que c'est le foncier qui concrétise le projet, lui donne sa forme, en terme de taille, d'implantation, de la vie qui environne le logement, de budget. Il s'agit d'un engagement dans le concret, lié avec les constitutions d'emprunts et de financements bancaires. C'est quand il se positionne sur un foncier qu'un groupe prend sa forme quasi définitive, selon les attentes et possibilités de chacun. C'est autour de lui que se cristallisent les attentes, les espoirs et les déceptions des futurs habitants. Or, dans l'habitat participatif, peut-être encore plus que dans dans tout type d'habitat, les habitants cherchent un mieux-vivre. Le choix du foncier constitue ainsi une des principales confrontations entre les rêves, les projets de vie, les exigences, les désirs de réalisation, et les compromis, les rappels à l'ordre du réel. Cette recherche prend souvent plusieurs années. Selon les expériences recensées, la moitié des groupes d'habitants trouvent leur foncier par les voies classiques du marché – c'était la très grande majorité des habitats groupés des années 1970 et 1980. Dans d'autres cas, des collectivités territoriales, et principalement des municipalités, assurent leur soutien, par une veille foncière, par une vente au prix de logements sociaux, ou par une proposition de terrain (généralement dans le cadre d'une ZAC, d'un appel à projet, ou pour des terrains hors marché). Cette aide permet de défaire les groupes de la concurrence inégale des promoteurs, mais pas des risques de désillusions : les expériences ne se révèlent pas toujours plus faciles (nous avons des exemples de propositions de terrains non constructibles : les terrains « hors marché » le sont rarement sans raison...), sans compter qu'elles impliquent des contre-parties plus ou moins acceptées, intégrées, par les futurs habitants. L'anti-spéculation immobilière se joue dans un second temps, lors de la réattribution des logements à de nouveaux habitants. L'enjeu est d'éviter que les logements d'habitat participatif ne participent au jeu de la spéculation immobilière, en garantissant que leurs valeurs marchandes n'augmentent de façon trop importante au fil des années, sans rapport avec un quelconque travail des habitants. Ce thème n'est pas beaucoup évoqué pendant les décennies 1970-1980, ce qui semble montrer qu'il s'agit d'une problématique née avec la hausse sans précédent des loyers pendant les années 2000, et avec elle la question du « logement abordable » qui atteint les classes moyennes. Elle est aujourd'hui présentée comme une caractéristique constitutive de l'habitat participatif selon la plupart des présentations générales de ce type d'habitat, à commencer par l'article 47 de la loi Alur de 2014 (loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui lui donne un statut juridique spécifique. Pour autant, et comme nous l'avions noté à propos de la dimension écologique de ces habitats, le principe se retrouve plus souvent dans les déclarations d'intentions que dans les réalisations. Seul un tiers des expériences recensées (voir en bibliographie) mettent en place un réel mécanisme anti-spéculatif, au-delà d'une simple déclaration d'intention inscrite dans une charte, qui peut avoir un poids moral, mais qui ne peut avoir de valeur juridique contraignante. Notons que le statut de copropriété oblige à ce que tout logement soit réévalué au prix du marché. Les mécanismes anti-spéculatifs sont divers : baux emphytéotiques, démembrement des formes de propriétés, désolidarisation du foncier et du bâti, obligation à la valeur d'usage en tant que résidence principale, indexation des valeurs marchandes des logements au coût de la vie, au coût de la construction, à l'Indice de Réévaluation des Loyers, ou, plus souvent, gestion par un bailleur social. Ces mécanismes ont un point commun : en attribuant la propriété du logement à une personne morale et non aux habitants personnes physiques, ils évitent de passer par le marché immobilier pour gérer les réattributions. Il reste au moins deux points muets dans la littérature de l'habitat participatif : que deviennent les personnes qui cherchent à se reloger alors qu'ils se sont ainsi appauvris relativement, en évitant que la valeur marchande de leur logement ne suive la courbe du marché immobilier ? Et comment cette pratique anti-spéculative se heurte aux valeurs de propriété, de patrimoine et de transmission pour les habitants eux-mêmes ?

Pierre-Yves Jan : Beaucoup de groupes se sont mis des clauses, des chartes pour essayer de modérer la dérive des prix, mais c'est souvent des intentions, et au moment voulu, les gens se heurtent au problème de la valeur d'échange. Pour l'instant on est encore confus dans ce que veut dire spéculation, qui est plutôt du registre des affairistes, d'un certain nombre de gens qui vont considérer la propriété comme des affaires, et la valeur d'échanges, qui est la pratique la plus courante, et qui n'est pas forcément un truc d'affairistes. Le mot propriété est mélangé maintenant, on mélange la propriété affairiste et la propriété qui peut aussi être familiale, coopérative, sociétaire. Le mot propriétaire a été appauvri par les gens les plus aisés qui l'ont mis seulement sur une logique affairiste, et on a perdu le sens de la propriété populaire traditionnelle, qui est quand même la pratique notamment des Bretons, puisqu'on est à près de 60 % de propriétaires. Et on s'aperçoit que c'est un truc de pauvres, la propriété. Dès qu'une famille est riche, elle fait une SCI, elle fait du démembrement, pour éviter l'impôt sur la fortune, etc. Donc il faut sans doute repenser ce que veut dire la propriété familiale et populaire. Il y avait, il y a un siècle, au début de l'économie sociale, des gens qui parlaient de la petite propriété, qui se distinguait de la propriété accumulative et possessive, et qui était caractérisée par une chose : la valeur d'usage. C'était la propriété de ce dont on a l'usage, le bien de famille, la petite épargne. Cette propriété dont on a l'usage, on en a perdu le sens, ce qui fait que maintenant toute propriété est forcément spéculative. Évidemment c'est d'autant plus sensible ces dernières années, parce qu'on voit bien qu'avec la dérive les gens n'arrivent plus à se loger, et il y a des mécanismes de spéculation qui sont des murs, et donc la propriété a un peu dérivé. Je pense qu'il faut reconquérir cette notion de propriété valeur d'usage. Le groupe Anagram, qui est présent dans les deux livres [voir en bibliographie] est intéressant à ce niveau. Ils acceptent les visites, donc si vous allez auprès de Lille il faut leur demander la visite. Eux, ils font de la revente équitable. Ils sont suffisamment à l'aise pour en parler ensemble. Ils veulent que leurs logements soient abordables pour ceux qui vont leur succéder, parce que plus on vend cher, moins on vend à des jeunes (sauf si c'est un footballeur), et le groupe voit bien que ce n'est pas son intérêt de ne pas se renouveler.

Judith Fernandez : Quand on vend un bien, dans un habitat participatif ou pas, on fixe le prix à un départ, et des fois il y a certaines personnes qui vont acheter un bien très cher, et cinq ans après il ne sera plus cher du tout. Ça va dépendre de l'emplacement, et de ce qui va s'installer juste à côté, une discothèque ou je ne sais pas quoi. C'est tout un chacun qui est raisonnable ou pas. À mon avis, quand on est dans un habitat participatif, c'est qu'on a des valeurs, donc si c'est pour faire de la spéculation deux après... Qu'est-ce que ça veut dire, la spéculation ? Si on le vend quinze ans après, on ne va pas pouvoir l'indexer, ce sera le marché. Qui est capable de dire aujourd'hui comment il sera dans quinze ans ? Quel sera le pouvoir d'achat des gens pour racheter, comment sera la ville ? Nous, je prends l'exemple de Lorient, quand on fait de l'accession à coût abordable, on met des clauses anti-spéculatives, mais c'est sur les premières années, sur les cinq ans, et sur des sites exceptionnels. Quand on achète à un endroit à 2000 euros alors qu'à côté ça se vend à 4000 euros, là, on met des clauses anti-spéculatives, parce que il n'y a pas de raison que la personne qui a acheté à 2000 euros revende l'année d'après à 4000. C'est quand même la collectivité qui a mis de l'argent. Dans vos projets, je trouve ces clauses morales très intéressantes. Mais, imaginez, quelqu'un aurait une difficulté financière, parce qu'il faudrait qu'elle aille en Ehpad, dont on connaît le prix, qu'est-ce que vous allez lui dire, qu'il n'aurait pas le droit de revendre ? Et en face, il faut encore trouver quelqu'un qui accepte d'être dans un habitat participatif... Moi je pense que vous prenez plus de risque pour revendre que tout un chacun qui achète un habitat complètement banal, une petite maison classique. Il y a tellement d'autres éléments qui rentrent en ligne de compte, les espaces communs, des choses comme ça...

Noa Soudée : Peut-être que les groupes d’habitat participatif présents peuvent se présenter, et témoigner de leur expériences sur ces questions ?

Présentation des Toits Partagés

Maryvonne Loiseau : Le groupe des Toits partagés est un groupe qui a évolué au cours du temps, comme tous les groupes. C'est un projet qui existe depuis 2010, et dès le départ, le groupe et le projet s'est développé en parallèle avec un travail avec la ville et l'agglomération sur la création de la ZAC. Dès le départ nous savions que nous allions être soutenus et que nous aurions accès à un foncier, ceci dit parce que nous nous répondions à certaines conditions, de mixité sociale et de clauses anti-spéculatives, puisqu'effectivement il n'y a aucune raison qu'une municipalité mette du terrain à disposition à un projet de copropriété classique si ça ne correspond pas à un certain intérêt général. Il y a l'intérêt des habitants, il y a l'intérêt du projet lui-même, mais il y a quand même de l'intérêt général derrière, qu'il y ait des politiques publiques qui sont derrière, l'intérêt général étant d'essayer de faire en sorte que tout le monde ait accès à un toit. Notre groupe a une grande mixité sociale, et, c'est ça qui fait notre caractéristique, on a tous les cas de statuts d'occupation, on aura des locataires sociaux, des locataires libres, des accédants sociaux, et des accédants libres. C'est la difficulté de notre groupe, et ce qui fait qu'on a été choisi dans le cadre de la Démarche Collective d'Innovation au niveau national en tant que groupe témoin, de manière à voir comment si on y arrivait. C'est un projet de logement collectif, urbain, en liaison avec un projet de ZAC, et pour arriver à ce que tout le monde puisse intégrer le projet on s'est adossé à un bailleur social qui est le Logis breton, qui va permettre de prendre en charge le locatif social et les accédants sociaux, et de manière aussi à avoir un foncier abordable, puisque ce sera dans le cadre du logement social aussi. Il y a une mixité générationnelle aussi. Là nous somme trois retraités parce qu'on a du temps, mais nous avons trois familles et nous cherchons à agrandir le groupe plus vers des familles et vers des jeunes plutôt que vers des retraités parce que c'est plus intéressant pour la vie du groupe ensuite. Il y a aussi autre choses, c'est que c'est dans une ZAC de 300 logements, et nous voulons être moteurs au sein de ce quartier en ce qui concerne le lien social, nous ne voulons absolument pas nous refermer sur notre petit projet et nous voudrions être moteur dans la ZAC pour le lien social, parce que je pense que c'est l'intérêt principal des habitats participatifs, et qu'on voudrait être moteur de ça dans le quartier, avec peut-être une possibilité de travailler en amont sur le projet d'aménagement de la ZAC de manière à créer des espaces qui permettent ce travail de lien social dans le quartier. Notre projet fait partie intégrante de la ZAC.

Judith Fernandez : À Lorient, ce n'est pas comme à Brest, ce sont les habitants qui ont sollicité la Ville, les élus, en sachant que la ZAC intéressait ce groupe d'habitants. Mais c'est vrai que le temps est long, parce que la création d'une ZAC c'est long, là ça allait parce que les terrains appartenaient déjà à la collectivité depuis longue date, mais ce n'est pas si évident que ça de créer un nouveau quartier, vis-à-vis des habitants alentours, on sait bien, quand on a un espace vert, même si ce n'est pas un vrai espace vert, c'est toujours très long. Pour avoir travaillé avec d'autres groupes, sur une autre commune, celle de Lanester, c'est vrai qu'il y a un groupe qui s'est un peu découragé à un moment donné, parce que c'est long, la famille s’agrandit, les enfants partent.... Nous à Lorient agglomération on accompagne juste au niveau de l'étude, on donne des petits coups de main pour capitaliser pour pouvoir après inciter d'autres habitants à se lancer dans ce même type de démarche, et la Ville, dans l'équilibre d'opération de la ZAC fera un prix privilégié, mais, comme vous l'avez bien mis en avant, parce qu'on est sur de la mixité, avec du logement social, de l’accession sociale. C'est vraiment parce que tout cet aspect-là rejoint des attentes de la Ville, et plus globalement de l'intercommunalité, au niveau de la mixité sociale et de la mixité intergénérationnelle, on ne peut que accompagner ce type de projet.

Pierre-Yves Jan : Ce qui est intéressant c'est que c'est dans le Morbihan que commence, avec Saint-Nolff, les Voisins volontaires, et vous, Lorient, de voir une pluralité des statuts, accession libre, accession et locatif aidés, ce qui est lent à se mettre en place ailleurs. Le raisonnement n'est pas de faire de la mixité de statuts pour faire de la mixité de statuts, c'est que chacun puisse avoir accès, quelque soit ses conditions, puisse participer à un habitat participatif et solidaire. Or, aujourd'hui, la mobilisation du locatif social, des prêts PLAI et plus, voire la mobilisation des PSLA, n'est pas simple dans les habitats participatifs. C'est pour ça qu'il faut trouver des montages et des opérateurs coopératifs qui sachent et acceptent de gérer les deux ou les trois types de logement, avec l'accord des collectivités. Aujourd'hui, quelqu'un qui est dans les plafonds du locatif HLM ne peut pas faire valoir son droit locatif HLM dans un habitat participatif en général, parce que c'est compliqué à monter. Or, du point de vue citoyen, nous on dit que ça fait partie des PLH, ça fait partie de la loi des 20 % de logements sociaux. Dans l'habitat participatif on fait du PLH dans la dentelle, à 8, à 12, à 15 logements, on doit pouvoir mobiliser du locatif social et du PSLA. Or, aujourd'hui, c'est long. C'est pour ça qu'on reproche quelquefois à l'habitat participatif d'être surtout des groupes d'accession libre. Parce que effectivement il y a un blocage pour les gens qui sont les plus modestes et qui veulent être solidaires, les réglementations sont lentes. Il y a eu pourtant des habitats participatifs en locatif il y a une trentaine ou une quarantaine d'années, mais c'est rare. C'est Angers, Montreuil, etc. Il y a eu Lannion, mais les règles ont laminé cette expérience. On est dans un écart énorme en France, surtout par rapport aux Pays-Bas, où il y a 200 groupes en locatif participatif social autogéré. On a vraiment un rattrapage à faire. Sans parler des coopératives, il y a déjà, dans ce qui existe déjà, un certain nombre d'appui social aux gens qu'on peut avoir si on n'est pas en habitat participatif et qu'on a très lentement si on est en habitat participatif. C'est un paradoxe.

Élisabeth Dugay : Moi je suis rentrée dans le projet en 2010 quand j'ai vu un article dans le journal, « création d'un habitat participatif ». Eurêka, c'est ça qu'il me faut ! J'avais pas encore intégré tout-à-fait tout ce que ça impliquait au niveau de la mise en cause de la notion de patrimoine. Et je crois que c'est le voyage même de la construction du projet qui fait qu'on se nourrit, on évolue, et on change nos propres mentalités par rapport à ça, pour arriver à cette idée que finalement mes enfants n'auront peut-être pas de patrimoine mais que je pourrais leur donner un peu de cash, bon, c'est pas mal... Surtout en Bretagne, c'est lié à la notion de patrimoine, et de la transmission, et ça c'est tellement ancré dans nos mentalités qu'il faut qu'il y a tout un voyage à faire.

Delphine Riché : Je ne suis pas sûre que ce ne soit lié qu'à la culture bretonne, il y a d'autres régions aussi.

Christian Faliu : Partout, un sou est un sou. Pour la question de la propriété, la propriété unique, telle qu'on la connaît, c'est lié à une faute d'orthographe, quand des textes écrits avant la Révolution ont retranscrits après la Révolution. Les propriétés est un concept juridique antérieur à la Révolution, la valeur d'usage, la valeur marchande, ils ont trouvé qu'il y avait une faute et ils l'ont mis au singulier : la propriété. Y compris dans les Droits de l'Homme. C'est à cause de l'orthographe. La deuxième chose, pour les mutations, en Angleterre et en Allemagne, quand les gens partent d'un habitat participatif ils vont dans un autre habitat participatif. Il y a des échanges, des éléments de connexions entre les gens, parce qu'il y a des densités, y compris dans les villes, qui permettent qu'il y ait un système de mobilité des gens. Et ça, ça calme les problèmes spéculatifs. Mais ça rattache le fait qu'il n'y a pas de transaction. Par exemple, ça a porté en Allemagne un mouvement, qui a plusieurs centaines de milliers de logements maintenant, qui sont les syndicats de locataires, les Mittelhausen Sindikat. Les logements appartiennent à une personne morale, et ils ne peuvent pas être vendus. Dans les pays nordiques il y a une propriété qui devient une valeur d'usage, et on a une participation financière à cette valeur d'usage.

Présentation de La catiche des villes - Hâ Brest

Marie Laurence Troalen Simon : Nous, aujourd'hui, on est deux foyers à être venus, moi j'appartiens à la Catiche au début, et Vincent et Delphine appartiennent à Hâ-Brest, c'est pour ça qu'aujourd'hui on s'appelle la Catiche des Villes – Hâ Brest, parce que nous avons fusionné. Donc notre histoire de départ n'est pas tout-à-fait la même, mais enfin nos chemins se sont croisés, donc elle devient la même. Au départ nous sommes cinq couples à la Catiche, qui répondons à l'appel à participation de BMO [Brest Métropole Océance]. BMO propose de mettre en place des habitats participatifs et nous propose un accompagnement, qui va être mené par l'Epok et Samuel, par le GRT Ouest, par Philippe Yven, Olivier Censetti. Voilà, on nous accompagne pendant une dizaine de séances qui durent trois heures sur de nombreuses thématiques. On est accompagnés petit à petit, alors que nous ne nous connaissions pas forcément, on va former un groupe qui acquière chemin faisant une culture de l'habitat participatif. Ce qui au début pouvait nous choquer finit être accepté, cette histoire notamment de patrimoine, certains d'entre nous sont prêts à payer une redevance à la coopérative d'habitants, et à être logé comme ça, d'autres sont secoués dans l'idée qu'ils ne laisseraient rien à leurs enfants. Donc on avance, et puis quand même ce qui nous habite c'est cette histoire de terrain. Entre temps on a participé aux Rencontres régionales à Brest en 2012, où on a bien compris que le terrain c'était le souci. Donc on attend avec impatience que BMO nous propose des terrains, parce que dans le contrat de départ il y a cette proposition qui est faite. Mais BMO retarde. Quand les terrains arrivent, on fonce, moi je prends la moto de mon mari et dans la journée on y est ! Et puis ma foi, les terrains, ce n'est pas ce qu'on espérait. Alors on se dit que finalement ils se disent qu'on est tellement motivés, on a tellement envie de vivre ensemble, qu'on va accepter de s'installer dans n'importe quelle condition, au pied d'une antenne par exemple à Saint Pierre, ou à Saint Marc sur un terrain où les engins ne peuvent pas entrer ! Ou alors sous le pont des suicidés, où il n'y a pas de lumière... Ou à Bellevue, mais c'est loin de l'école de nos enfants, parce qu'il sont au cœur de notre histoire. Donc on est un peu écœurés, certains d'entre nous disent « de toutes façons il fallait s'y attendre, on ne pouvait s'attendre qu'à ça »... On était allé visiter les grands-frères d'Ékoumène, qui nous avait dit « n'attendez quand même pas trop, ne soyez pas trop naïfs », mais bon... Maintenant on est arrivé au bout de notre accompagnement avec BMO, on a eu notre dernière réunion avec Olivier Censetti hier soir. Et maintenant qu'on est bourré de culture commune, de projets, de tout ça, qu'on a la foi que Samuel Lanoë nous a donné, nous voilà à la rue, comme tout le monde finalement ! C'est ce qu'on avait entendu aux Rencontres : « on est à la rue ! ». Alors malgré les convictions de certains on va frapper aux agences immobilières qui nous regardent en disant « qu'est-ce que c'est que ces beatniks », on avait pourtant donné des consignes à ceux qui allaient voir des agences immobilières : « habillez-vous proprement ! Amenez l'acte de propriété de votre maison actuelle pour prouver que vous n'êtes pas, voilà »... Et là on a bien vu que les agences ne comprenaient pas ce qu'on était. Ils ne nous appellent jamais. Et en plus il n'y a pas beaucoup de terrain constructible sur Brest. Et nous avons intégré que ce n'est pas tout de vouloir vivre ensemble, il faut vivre ensemble dans des maisons de haute qualité technique. Pour avoir des maisons de haute qualité technique, il faut la construire, c'est beaucoup plus compliqué de rénover. On est allé aux journées d'Ener'gence, on est allé voir l'Ademe, on est allé tout le monde. Et on s'est dit que construire, ce serait plus facile. On nous a dit que 200m² par familles ça devrait aller, donc on cherche 1000m², et 1000m², on est parfaitement sur le terrain des promoteurs. Les promoteurs sont malins, ils nous bourrent le mou, ils nous disent « ha ben vous savez ça ne va pas être facile ma pauvre dame, parce que aujourd'hui les habitants font des recours pour tout, vous en prenez pour cinq ans, il n'y a rien à faire, ou alors il faut acheter les habitants, il faut payer l'ensoleillement qu'ils vont perdre »... les promoteurs nous découragent. Et pour autant on ne les intéresse pas, nous sommes cinq familles. Eux, sur 1000m², ils construisent 30 logements. Et donc nous voilà à la rue. Et chemin faisant on se dit qu'on va peut-être regarder les terrains de BMO finalement. « Finalement on va faire un effort, allez ! Antenne ou pas antenne, on va serrer les fesses ! ».

Delphine Riché : Non, pas l'antenne !

Marie Laurence Troalen Simon : On n'a pas réussi à se mettre d'accord sur l'antenne ! Mais on repart quand même sur le terrain qui est au bord du tram, on se dit qu'on va écouter pour voir si vraiment ça fait beaucoup de bruit, on va demander à un architecte à savoir s'il n'y a pas de solution technique à ce problème... Vraiment, on veut y aller, on est prêts à faire de gros efforts. Et là ça nous rappelle vraiment Ékoumène, parce que c'est vrai qu'à Ékoumène il n'y avait plus de jardin, il n'y avait plus de terrasse, il n'y avait plus tout ça, quand on entendait tout ça aux Rencontres on se disait qu'ils avaient renoncé à tout ! Et on se dit que finalement l'habitat participatif c'est un deuil perpétuel ! Il faut savoir renoncer. Mais comme une fois par mois on va revoir Samuel qui nous reparle du vivre-ensemble, on s'accroche, on s'accroche ! Et donc aujourd'hui, où en sommes-nous ? On avait un rendez-vous avec Tifenn Quiger, qui est l'élue en charge de l'urbanisme à BMO, et on avait décidé de se fâcher avec elle en lui disant « franchement, à BMO, qu'est-ce que vous voulez, est-ce que vous voulez vraiment réimplanter une population sur Brest ? » parce qu'il y a quand même cette idée, Brest au-dessus de 150 000 habitants c'est pas pareil que Brest en dessous de 150 000 habitants. On n'est pas très politiques, mais on se dit qu'il y a sûrement quelque chose à jouer comme ça, on se dit qu'il y a l'idée de faire vitrine, mais en même temps on n'a pas envie de dire « oh ben nous comme on propose quelque chose dont vous allez pouvoir vous servir, on voudrait des privilèges que les autres n'auraient pas », non, on n'en est pas là, mais enfin quand même, on se dit... Là, on a un rendez-vous avec elle, et finalement il y a eu une entourloupe et paf, on ne s'est pas vu. Donc là on attend un autre rendez-vous, pour essayer de voir si en essayant de secouer un peu ses poches elle ne retrouverait pas quelque chose, sachant qu'on a fait beaucoup de deuils, donc on est beaucoup plus capables d’accepter des choses, et qu'on est devenu des militants chemin faisant. Aujourd'hui, on a demandé à BMO de nous faire une étude sur le terrain de Saint Marc, pour voir si en nous faisant un petit projet elle ne nous remettrait pas sur les rails, parce que là on était à un moment de creux. Chemin faisant, la Catiche a perdu deux couples qui ont eu des problèmes professionnels, et un couple qui voulait de l'hyper-centre à tout crin, or au début on voulait tous de l'hyper-centre, mais aujourd'hui ça fait partie de nos deuils. Et chemin faisant, on a récupéré Hâ-Brest, qui était l'autre petite association qui nous ressemblait, et donc nous avons fusionné avec Hâ-Brest.

Delphine Riché : Sur le projet de départ, on était plus partis sur de la propriété. Donc, forcément, la mixité sociale, il n'y en a pas, ou très peu. Mais là, avec le statut de la coopérative d'habitat, on se dit qu'on ne peut pas être propriétaire, on ne s'est pas encore décidé si on partait là-dessus, mais si on se dit oui, c'est intéressant, au final on ne sera peut-être pas propriétaires, et alors au final pourquoi ne pas revoir aussi cette question de mixité... En fait à chaque fois qu'on se voit ou qu'on participe à un atelier ou à une réunion comme ici, on évolue. Et puis on se pose de nouvelles questions.

Marie Laurence Troalen Simon : On n'habitera peut-être jamais ensemble mais on a acquis beaucoup de culture. C'est important. Mais ce terrain nous pose problème, parce qu'on voulait s'ouvrir à d'autres, mais comme déjà on ne parvient pas à se trouver 1000m², et qu'on est en train de se serrer petit petit, qu'on a renoncé à la chambre d'amis, qu'on renonce à tout, du coup ce terrain pose problème. Quand on est allé à la campagne, avec Pierre-Yves Jan visiter le Grand chemin à Chevaigné, oui, si on avait 5000m² on pourrait effectivement... Le problème c'est que si on veut rester en ville, et pour nous c'est l'idée, eh bien on n'a pas beaucoup de place... On avait compris avec Chevaigné que c'était mieux d'être 8 ou 12. On avait compris aussi grâce à Maryvonne et à Jean-Marie, qui sont dans un ancien habitat partagé à Brest, que quatre familles n'avait pas été un bon chiffre. Partout où on a été pêcher on a trouvé que c'était plus facile entre 8 et 12, on a plus de parties communes, et puis c'est bien pour les relations, quand il y a des gens qui ne vont pas bien. Le problème c'est que en ville, pour 8-12, il faut trouver 2000m², et ça c'est compliqué. Au début, avec la charte, Samuel nous avait dit « lâchez-vous, exprimez tout ce dont vous rêvez, allez-y ». Au début, ça ne mange pas de pain d'écrire tout ce qu'on a envie, tout ce dont on peut rêver, et finalement petit à petit on gomme énormément...

Maryvonne Loiseau : Et vous ne travaillez pas avec un bailleur social ?

Marie Laurence Troalen Simon : On a essayé, on s'est rapproché des Foyers d'Armor, et du Logis breton, et aussi d'Armorique Habitat, mais en fait je pense qu'on ne les intéresse pas vraiment.

Judith Fernandez : Ça dépend aussi des ressources, si vous ne rentrez pas du tout dans les cases de l'accession à coût abordable... il ne faut pas grand chose pour ne pas y être ! Et puis c'est pour construire cinq logements. Si je puis me permettre, c'est vrai que si les Toits partagés étaient venus nous dire qu'ils voulaient des maisons individuelles je pense qu'avec la Ville de Lorient on leur aurait dit non. On est en ville, il faut que ça réponde à des enjeux de densification.

Delphine Riché : On comprend ça. Le souci, je pense, c’est que dans la manière dont ça a été amené avec l'appel à projet de BMO, avec Epok, comme tu disais tout-à-l'heure, ils disaient « allez-y, lâchez-vous, faîtes vraiment ce que vous voulez », d'idéaliser la chose, de poser vraiment ce qu'on a envie. C'est peut-être aussi une incompréhension, mais du coup on s'est dit que BMO allait voir en fonction de nos projets, puisque ils nous laissait vraiment aller vers ce qu'on voulait, et puis on s'est trop pris au jeu... On a idéalisé un peu trop la chose au départ.

Marie Laurence Troalen Simon : On est d'accord pour un petit collectif, on n'est pas du tout fermé à ça. Mais le fait est qu'on veut quand même un potager, on a cette idée de partager autour du jardin. C'est quelque chose qu'on n'a pas envie de lâcher. On veut un jardin potager avec Vert le jardin [association brestoise de jardinage partagé], on veut un projet comme ça dans notre quartier. Et on veut que ce soit ouvert, sur le quartier, par le jardin. Donc il nous faut un peu de terrain.

Maryvonne Loiseau : Ça pose la question de l'habitat participatif et des politiques publiques. De quelle manière une collectivité peut trouver dans l'habitat participatif le fait qu'il rejoigne l'intérêt général ? Et je pense que c'est cette question-là qui est posée par votre groupe. Vous êtes en concurrence avec des promoteurs sur des terrains, en quoi les politiques publiques peuvent favoriser un projet comme le vôtre par rapport à un projet de promoteur ? C'est compliqué, ça, quand même. Je pense que l'habitat participatif devrait être considéré comme de l'intérêt général, à certaines conditions évidemment, qui sont de l'anti-spéculation, de l'ouverture, de non-sectarisme, parce que le lien social c'est quand même l'intérêt général. Je pense que c'est les problématiques aussi qui sont posées par la loi Alur. Je pense qu'il y a deux choses, qui peuvent être considérés comme des objectifs d'intérêt général pour une collectivité publique, c'est le lien social et l'écologie. Et donc, favoriser, et ne pas mettre sur le même plan un projet privé et un promoteur privé.

Noa Soudée : Pierre-Yves, tu peux donner quelques éléments à ce propos par rapport à la loi Alur ?

Intervention de Pierre-Yves Jan sur la loi ALUR

Pierre-Yves Jan : Ce qu'on peut dire, c'est d'abord la première ligne de la loi : « L'habitat participatif est une démarche citoyenne. ». Ce n'est pas une politique publique. C'est des citoyens qui s'organisent, un peu comme l'économie sociale. Ce n'est pas une politique publique, mais il faut croiser avec la politique publique. Le deuxième paragraphe dit : « En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l'amélioration et de la réhabilitation du parc de logement existant public ou privé, et dans le respect des politiques menées aux niveau national et local, l'habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements ». C'est un peu lourd, mais ça dit que ça peut s'intégrer dans des politiques publiques sur le développement de l'habitat. Et c'est pas fini : « ...la mise à disposition de logements, la mise en valeur d'espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. » C'est ça la plus-value, ce que tu disais par rapport à l'intérêt général. La plus-value : « espaces collectifs », « logique de partage et de solidarité ». C'est ça qui est espéré comme plus-value, espéré par les groupes, et qui peut être apporté à la vie sociale. Il n'a pas été mis d'apport particulier sur les pratiques éco-responsables, la mutualisation d'espaces pour éviter les gaspillages, ou l'éco-construction. Ça n'a pas été écrit comme ça. Mais enfin, ça cherche cette idée d'être contributif à la société.

Noa Soudée : Christian, tu peux nous parler du Community Land Trust, maintenant ?

Intervention de Christian Faliu sur les Community Land Trust

Christian Faliu : La première chose que je voulais dire, c'est qu'il y a une grande différence entre les projets d'habitat groupé des années 1970-1980 et ceux des années 2000. En 19870-1980, les gens étaient dans des démarches autonomes, d'ailleurs ça s'appelait l'habitat autogéré, et c'était des gens qui n'avaient pas pris le pli qu'on a pris depuis, lorsqu'on a une demande d'ordre d'intérêt général ou social, d'aller voir le public pour avoir des subventions. Ils ne se sont pas mis en associations, ils se sont mis en SCI tout de suite. C'est-à-dire qu'il ont pris la posture d'un statut professionnel. D'ailleurs ça a posé des problèmes, parce que à l'époque quand on n'avait pas les cartes professionnelles en main, on ne pouvait pas déposer de permis collectif. Je pense que c'est deux choses à regarder, et qui vont être un des points que nous, dans l'association CLT France [ Cliquez ici] [Community Land Trust], on va avoir à gérer, parce que ce sont des contextes où on positionne les statuts des acteurs. Et ces statuts d'acteurs vont avoir des conséquences à la fois juridiques et financières, avec un effet temporel, sur des durées. Ce que vais vous présenter maintenant, c'est sur le site internet du CLT France. Le processus est en train de se mettre en place avec des chercheurs, des représentants d'associations, les Robins des villes, HESP'ère 21, le groupe CLT Bruxelles, des personnes physiques - en général ce sont des architectes ou des urbanistes-, et puis des sociétés. Pour le moment on est une des seules entreprises à être rentrée, mais il y a en a d'autres qui sont en train de rentrer, avec des majors, ce qui me fait peur, je n'imagine pas les dégâts collatéraux si Veolia ou Nexity rentre un jour...

L'exposé, ça va être très rapide, c'est en cinq points. Le premier : Qu'est-ce qu'un CLT ? C'est relativement simple, trois éléments structurent sa particularité :

  • faire en sorte que le terrain devienne une valeur qui ne soit plus une variable. Donc on extrait le terrain de la valeur du prix, que le CLT va céder ou louer, avec le fait que l'on inscrit dans la valeur du prix le calcul du prix de revente.
  • une garantie de nouvel acquéreur à long terme. Ça revient à la pérennisation d'une subvention, pour éviter qu'elle fonde dès les réattributions, ou pendant seulement quelques années.
  • maintenir les mêmes droits et obligations, systématiquement, tout au cours de la vie du bâtiment. C'est-à-dire qu'on peut avoir des évolutions des modes d'occupation, mais les problèmes de droits et d'obligations seront toujours gérés.

Le deuxième élément, c’est la destination du terrain. Le Community Land Trust est définitivement propriétaire du terrain. Ce qui posera une question en France avec le droit de préemption des villes quand ils changent leur Plan d'Occupation des Sols, leurs SCOT et trucs comme ça, sur des DUP par exemple. Ce point peut poser problème. Les destination des terrain, c'est du tout azimut. Il n'y a pas de ségrégation par rapport à ça, cela à la fois pour avoir des arguments contre l'accusation de concurrence déloyale, ce qui est très sensible dans les pays anglo-saxons, et à la fois pour permettre une mixité, dans l'organisation du programme pour son équilibre d'une ingénierie financière durable, qu'on puisse intégrer aussi, comme le font les Allemands, des éléments qui sont des éléments d'activité ou de services à la personne, et qui auront leur propre économie de retours sur investissements sur le projet.

Troisième point, la gouvernance, c'est favoriser la participation des habitants aux activités du CLT. Dans les CLT, il n'est pas question d'habitat participatif. L'habitat participatif peut être intégré dans le processus, mais ce n'est pas un processus fait pour l'habitat participatif. C'est fait pour permettre à des gens qui sont en dessous des seuils normaux d'accession à la propriété ou à la location par rapport à leurs revenus. En France, c'est pour des populations qui sont premier, deuxième et troisième décile. Eux, ils peuvent rentrer dans le CA du CLT. Ils vont être dans la gouvernance de cette maîtrise d'ouvrage globale. C'est les gens qui sont dans le CLT qui élisent librement les membres du CA. Les gens prennent par délégations des responsabilités électives, et à partir de ce moment-là les municipalités, entre autres, peuvent nommer des gens au siège quand ils sont partie prenante. Et puis, avec la représentation à part égale entre la société civile, les locataires, et les représentations des collectivité, on est sur un système de représentation dans lequel on ne laisse pas de leadership, de majorité, ou de minorité de blocage de fonctionnement. Voilà, ce sont les éléments.

Viennent ensuite plusieurs principes dans le fonctionnent des CLT. Acquérir et gérer, les deux vont ensemble : une fois qu'on acquiert on devient responsable dans le temps de ce qu'on a acheté. Ensuite, c'est réhabiliter, réaliser et faire réaliser ; donc, ce n'est pas forcément du neuf. Diminuer le coût immobilier, c'est injecter le bilan financier dans l'ensemble en le sortant, c'est-à-dire que tous les éléments des apports vont être cristallisés dans le terrain, c'est sanctuarisé. C'est l'idée que cette aide profite à plusieurs générations. C'est quelque chose qui est dans la continuité de la valeur d'usage, d'intérêt collectif. Les baux sont de longue durée. Conférer aux repreneurs des droits réels transmis hypothécables, c'est pour permettre que des gens puissent avoir une relation à un capital qui existe par rapport à ce qu'ils ont acheté, même si ce n'est pas eux qui ont été au début. Conditionner la conclusion des baux à des clauses particulières , c'est plafonner des ressources aux primo-accédants. Dans les analyses nord-américaines on se rend compte qu'avec ce calcul de loyer relativement bas, ou d'achat bas, les gens qui ne pouvaient pas devenir accédants ont acquis un capital qui leur permet d'aller dans le marché quand ils sortent du CLT. Ils n'ont pas perdu de l'argent, ils ont créé une épargne. Le plafonnement du crédit hypothécaire à hauteur de la valeur conventionnelle des biens, ça c'est une des clés qui empêche la spéculation. Le plafonnement des ressources des héritiers autres que le conjoint et des descendants du preneur, c'est une clause de verrouillage : si les descendants ont des moyens, ils ne vont pas pouvoir avoir le droit d'usage, de venir habiter, donc il va y avoir des cessions. On libère le volume pour des gens qui en ont besoin. C'est un ascenseur social. Les héritiers gardent le droit de pouvoir habiter là si ils sont dans les mêmes conditions de ressource. Si ils sont au-dessus, la personne qui a acheté va avoir une récupération de son capital et ça devient une transmission. Il n'y a pas de perte sur l'investissement. On revient sur les logiques d'assurance à capitalisation qui sont très fréquentes dans les pays anglo-saxons. Ce n'est pas le bien qui devient l'épargne, c'est leurs efforts pour acquérir le bien qui leur permettent d'avoir une épargne.

Le reste vous pourrez le lire en allant sur le site community land trust. Vous pourrez y voir l'exemple du CLT de Burlington, le BCLT, dans le Vermont, qui compte 6000 membres. Il y a un effet de massification nécessaire, parce que sinon on ne dépasse jamais les seuils pour permettre d'avoir une temporisation que l'on maîtrise. Ils ont à peu près 1500 logements locatifs, 500 biens et maisons, ça fait 2000 logements à peu près. Au fil des mutations, le CLT parvient à reloger des ménages dont le revenu moyen est inférieur à celui de leurs prédécesseurs. Ils sont partis avec une cible à 80 % du plancher du coût social pour avoir une aide à l'accession, et aujourd'hui ils sont capables de reloger des gens qui sont à 68%, c'est-à-dire 12 points en dessous. En France, la loi a transcrit ces exemples-là sous forme des OFS, Organismes Fonciers Solidaires [article 164 de la loi Alur 2014].

Judith Fernandez : C'est le logement social français.

Christian Faliu : C'est le logement social en France que les associations prennent en charge, pas ce que les bailleurs sociaux prennent en charge.

Judith Fernandez : On sait qu'à chaque fois qu'il y a une location d'un logement social, les familles qui arrivent après ont moins de ressources que les premiers locataires, toutes les études le montrent.

Christian Faliu : Sauf que là ils l'assument avec des choses qui continuent à tourner.

Judith Fernandez : Un logement social tourne, jusque présent, et heureusement ! On ne peut pas non plus jeter la pierre au logement social français, il loge quand même une bonne partie de la population française !

Christian Faliu : Je ne veux pas jeter la pierre au logement social français, ce que l'on constate aujourd'hui c'est qu'il y a beaucoup d’associations qui prennent en charge des gens qui passent à travers la capacité d’accueil du logement social.

Judith Fernandez : Oui, mais avec votre formule-là, ils passeront aussi au travers, à mon avis. Moi, ce qui m'intéresse dans ce que vous dîtes, c'est la dissociation du foncier avec le bâti. Après, le reste, que ce soit des locataires ou des propriétaires...

Maryvonne Loiseau : Est-ce que, dans le cadre français, les beaux emphytéotiques ne peuvent pas déjà assumer cette dissociation-là ? Pourquoi est-ce que les beaux emphytéotiques sont si peu utilisés ?

Christian Faliu : Parce que personne ne prend la responsabilité d’organiser leur gestion jusqu'au bout, avec des gens, de façon cohérente. La différence, là, c'est que ce ne sont pas des promoteurs, ce sont des organisateurs sociaux.

Maryvonne Loiseau : Oui, comme des bailleurs sociaux. Mais peut-être que l'intérêt, par rapport au logement social, c'est que dans notre système les gens sont consommateurs de logement, c'est-à-dire que ils ne sont pas acteurs. Là, ils le sont. Ça, je pense que c'est une grande différence, et un grand intérêt de la chose.

Judith Fernandez : Comment peut-on être autre chose que consommateur quand on n'a pas de quoi payer son logement ? Tout un chacun devrait peut-être payer un loyer, encore faut-il avoir les moyens de le faire.

Pierre-Yves Jan : On voit bien qu'il y a un débat. Parce qu'en fait, les CLT, ça pose le problème des systèmes anglo-saxons, avec des philanthropes, donc ça percute la question des politiques publiques, qui sont effectivement très importantes en France comparativement. Il y a déjà un grand secteur public, qui a déjà organisé un certain nombre de choses, avec un droit de préemption, des systèmes de contrôles du foncier, des systèmes du monde HLM. On s'aperçoit que ce système-là c'est pour les gens, sans les gens. Les CLT ont l'avantage de permettre éventuellement des apports citoyens pour s'intéresser à des domaines d'intérêt général, mais on ne voit pas comment le dialogue va se faire avec les politiques publiques.

Judith Fernandez : Je suis tout-à-fait d'accord avec vous, mais il ne faut pas que les gouvernements se disent « c'est pas grave, nous on ne fait plus, et c'est aux habitants de faire ». Ce que je reprocherais peut-être dans le modèle américain, c'est qu'on a cette impression que c'est parce qu'il n'y a rien qu'il y a ça. Je pense que les deux peuvent cohabiter, mais il ne faudrait pas que ça, ça prenne le pas sur ce qui se construit depuis les habitations à loyers modérés.

Noa Soudée : Daniel Cueff, vous pouvez nous parler de l’Établissement Public Foncier de Bretagne ?

Intervention de Daniel Cueff sur l'Établissement Public Foncier de Bretagne

Daniel Cueff : D'abord je voudrais dire une chose, c'est que l’Établissement Public Foncier de Bretagne a été fondé sur décision politique, par la volonté du président Le Driant, président de Région, pour deux phénomènes, le premier qui est de lutter contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols, et, le deuxième, de lutter contre le renchérissement du foncier en Bretagne, notamment dans les zones tendues, problématique énorme en Bretagne parce que en 20 ans nous avons consommé l'équivalent de 2000 années d'histoire en termes d'artificialisation de foncier. Donc ça pose des problèmes écologiques, agricoles, de déplacements, etc. Je voudrais donner un autre chiffre, parce qu'il est important : 71 % des Bretons, de par leurs revenus, peuvent bénéficier d'un logement social. Ce qui veut dire que le logement social est assuré par des bailleurs sociaux, mais aussi par des particuliers, privés, qui louent à peu près au même tarif qu'un logement social. C'est un élément à ne pas oublier dans la logique stratégique. Troisième élément, c'est que nous voyons aujourd'hui qu'un certain nombre de personnes à faible revenu ayant accédé à la propriété se trouvent en grande difficulté, à partir du moment où ils ont accédé à la propriété sur des lotissements en extension urbaine, loin des agglomérations et loin de leurs lieux de travail. Ces gens sont ruinés, au chômage, divorcés, et surendettés. Nous remarquons également qu'il peut y avoir superposition, les sociologues sont en train de travailler là-dessus, avec des votes de l'extrême-droite. La propriété n'est pas quelque chose qu'il faut espérer aujourd'hui pour nos concitoyens. Nous avons fait tourner un certain nombre de moteurs de calculs, et tous, quel que soit les revenus, l'âge auquel on décède, la mobilité, chaque fois, tous ces modèles ont montré qu'il vaut mieux avoir un parcours de locataire plutôt qu'un parcours de propriétaire. Ce qui revient aussi à la question de l'usage, plus que la propriété, qui doit devenir un élément extrêmement important. L'usage, c'est parce que ça facilite la mobilité. Donc ça peut aussi faciliter l'aspiration à l'économie libérale, il ne faut non plus être dupe. Nous sommes devant une grande complexité.

Par ailleurs, chaque commune de Bretagne a entre 15 et 20 ans de renouvellement de la ville ou du bourg sur lui-même avant de penser à consommer le premier mètre carré agricole, mais les communes se sont emparées de lotissements à perte de vue, avec des Super U en extension qui ont vidé la centralité. Et il existe dans les centralités un foncier disponible, vous pouvez y aller si vous avez un projet d'habitat participatif, je vous donnerai les adresses du Finistère, vous n’aurez aucun problème pour trouver du foncier. Pas à Brest, malheureusement : les questions d’acquisition du foncier sont extrêmement complexes dans les grandes villes. Là, l’Établissement public vient d'acheter l’hôpital Bodéliau, de le démolir, ça coûte des millions d'euros, nous essayons d'acheter l'ancienne gendarmerie de l'Harteloire à Brest aussi, par exemple. Ce sont des grosses opérations parce qu'il nous faut loger 26000 habitants de plus par an en Bretagne, dont 8 000 rien que sur le bassin rennais. Mais nous avons dans les petites communes et les commune moyennes des espaces à reconquérir. Six projets sont actuellement à l’œuvre, sur six communes de Bretagne, Mellé, Josselin, Huelgoat, Guerlesquin, Guingamp, où nous essayons de faire en sorte que les habitants retournent dans le centre-bourg et le centre-ville. Il y a aujourd'hui des milliers de m² qui sont aujourd'hui en friche, en centralité, il y a là un espace d'appropriation de logement participatif, collaboratif, tout ce que vous voulez. Et là si vous voulez monter des projets, allez-y ! Vous aurez le soutien de l’Établissement foncier public de Bretagne, qui proposera au maire, que vous irez contacter, d'acheter à sa place du foncier, de s'occuper de toutes les problématiques juridiques d'acquisition, de démolition, de dépollution, de diagnostique, la totale, et vous ne paierez même pas un centime parce que c'est un établissement public d’État, donc c'est un service public d’État au service d'une collectivité régionale. Donc il y a là pour l'habitat participatif, collaboratif, partagé, tout ce que vous voulez, un certain nombre de pistes tout-à-fait considérables puisque justement personne ne veut aller dans ces centralités, et surtout pas le logement social, qui trouve que c'est trop loin. Si vous arrivez dans vos imaginaires collectifs, contributifs, à lier l'habitat dans ces bourgs et centre-villes à la mobilité et notamment la mobilité décarbonnée, vous gagnerez, parce que c'est en fait la question de la mobilité, comment je me déplace gratuitement, le véhicule partagé, le véhicule électrique, avec la production électrique qui va bien entendu avec, pour éviter de consommer de l'électricité nucléaire. Lier l'habitat, la mobilité et l'énergie, c'est le triptyque qui permet aujourd'hui à l'habitat coopératif d'être reçu à bras ouverts par les maires et communes de Bretagne, à partir du moment où vous leur dîtes que ça existe déjà et qu'ils peuvent saisit l'EPF par une simple lettre. J'ai acquis au niveau du Conseil d'Administration la possibilité d'être saisi directement par des associations comme Parasol, par exemple, qui aurait un projet de centralité quelque part, de manière à ce que nous puissions, nous, via ces structures, contacter les communes sur un foncier qui aurait été détecté par ces structures associatives et ces associations. Sur les réussites que l'on peut constater, elles sont importantes quand il y a une convergence entre la commune et le projet. Un projet qui se fait contre la commune, ou qui est trop radical par rapport à des nécessités qu'a la commune, ne se fait pas. Sachez que le pouvoir des maires en termes d'urbanisme est total. Encore faut-il qu’il y ait une volonté politique.

Je voudrais dire aussi qu'il y a 431 000 résidences secondaires en Bretagne, qui ne sont pas beaucoup habitées. Et il y a 36 000 logements qui ne sont pas dans les résidences secondaires, qui sont des logements inhabités, vacants. Ce ne sont pas des logements insalubres, ils sont habitables. Ils ne sont pas mis sur le marché, pour cause de spéculation, on place son argent où on peut, on défiscalise, il y a même des gens qui oublient qu'ils sont propriétaires, le notaire s'en souvient souvent au moment où il y a une succession. Nous voyons de plus en plus, sur la côte, un certain nombre de maisons secondaires à vendre, des maisons qu'on ne voit jamais ouvertes, et dont les propriétaires tentent de se débarrasser. La notion de maison de famille, dans laquelle on vient de temps en temps, ça ne marche plus. D'abord, les gens divorcent, il y a les familles recomposées, et puis les gens préfèrent se débarrasser d'un bien dont ils appris par ailleurs que probablement ils ne vont pas y habiter plus tard quand ils seront vieux tellement c'est cher en termes de rénovation thermique, en plus en termes de haut débit, etc. Tout compte fait, en vendant ce terrain-là, on peut prendre l'avion à Notre-Dame des Landes et aller en Tunisie, trois mois, six mois... Ça, c'est chez les riches. Mais vous savez que quand les riches se comportent d'une certaine manière, ça finit par se propager, avec un effet retard. Ça veut dire qu'il y a quelque chose qui se joue. Ça veut dire aussi qu'il y a des espaces, ces maisons-là, qui pourraient tout-à-fait faire l'objet de projets d’acquisitions, via l'EPF et les mairies, et de travail participatif collaboratif.

Voilà ce que je voulais vous dire sur ces éléments de conjonctures. En sachant que la loi Anah a beaucoup évolué sur les questions de la rénovation. C'est-à-dire que vous avez la possibilité d'avoir des pass foncier réhabilitation, c'est-à-dire que l'on fait un portage du foncier pendant 20-25 ans et on le déconnecte de l'opération qu'on fait dessus, vous avez 56 aides différentes aujourd'hui en Bretagne pour rénover, réhabiliter et requalifier un bâtiment, des fois c'est un peu compliqué, on essaie de faire un guichet unique pour simplifier, mais sachez qu'il y a des moyens tout-à-fait importants en termes de rénovations, et que nous capables aujourd'hui de travailler, et de vous aider à travailler par exemple avec les Bâtiments de France, et avec les architectes qui peuvent prédéfinir les projets, de telle manière à voir combien va coûter la rénovation, quel sera le temps de cette rénovation, quelles sont les contraintes juridiques et techniques, ce qui fait que au lieu d'acheter une maison en lotissements, en extension urbaine, achetée par un promoteur, là vous avez acheté un projet en ayant agi sur ce projet et en sachant après l'achat ce qu'il va vous coûter en termes de rénovations et de réhabiliation. Et c'est à ce moment-là que les aides de l'Anah vont converger sur le projet lui-même.

Claude Jouanno : Vous nous parlez beaucoup des dents creuses dans les bourgs, mais l'habitat participatif, c'est essentiellement des projets urbains.

Samuel Lanoë : Non, non. Je ne vais pas faire une cartographie de l'habitat participatif d'aujourd'hui, mais ce qui est parti il y a dix ans d'un mouvement urbain, militant, écolo, est en train de se diversifier à vitesse grand V. Devant l'impossibilité de la plupart des participants aujourd'hui à accéder à l'habitat participatif en milieu urbain, du fait de la difficulté de l'accès au foncier, des coûts, etc., on a un décalage vers les campagnes, mais qui se heurte rapidement avec l'incohérence écologique qui est j'habite à la campagne et je travaille à la ville, le mouvement pendulaire, etc. Aujourd'hui on a une trentaine de projets en Bretagne qui réfléchissent à l'habitat participatif en milieu rural et au développement de l'activité économique sur place, de manière à vivre et travailler au pays, c'est la seule condition pour qu'on soit cohérent globalement. Donc on a un mouvement qui est en train de se diversifier, d'un public plutôt à l'aise qui se déplace en milieu urbain, des personnes âgées, beaucoup, aussi, qui sont sur des réflexions d'être à proximité des commerces, du lien social, etc., et un public beaucoup plus militant qui s'étend vers les campagnes. Et je dirais que c'est un militantisme territorial, parce que aujourd'hui la ville devient un espace privilégié, et pour ne pas souscrire à cette métropolisation, cette conquête des capitaux du travail par les grandes villes, on fait le choix de ne pas accéder directement à un certain nombre de services publics et de commodités que proposent la ville, mais par contre on va proposer autre choses dans les campagnes, en leur proposant un avenir. C'est un peu utopique, mais c'est vraiment ça qu'on en en train d'observer aujourd'hui sur la diversification du mouvement.

Daniel Cueff : Il y a un seul souci sur l'habitat participatif en bourg et en centre-ville, c'est que quand on s'installe avec un travail coopératif et participatif, les gens finissent par se présenter contre l'équipe sortante ! Ça donne à réfléchir !

Noa Soudée : Raphaël, à ton tour de parler de Relier.

Intervention de Raphaël Jourjon sur les problématiques étudiées par Relier

Raphaël Jourjon : À Relier, et avec d'autres, nous travaillons sur les problématiques du foncier agricole depuis le milieu des années 1990, sur comment est-il possible de s'installer ou d’accéder au foncier agricole pour des porteurs de projets ou des gens hors cadre familial, pour des gens qui n'ont pas beaucoup de capital ou d'antériorité à disposition. Et selon les méthodes qu'on essaie de mettre en avant à Relier, il y a eu tout un ensemble de réunions de personnes qui étaient concernées par ce projet, avec des envies, souvent du savoir-faire, mais pas les moyens d'accéder à la terre, donc plusieurs séries de réunions, avec des porteurs de projet, différents techniciens des collectivités, des gens du monde de la banque coopérative, pour essayer de voir ce qui pouvait être mis en place pour appuyer les gens à pouvoir accéder à cette terre agricole. C'est de là qu'à progressivement émergé le mouvement Terre de liens, qui est aujourd'hui beaucoup plus connu que Relier, et tant mieux. En fait l'idée c'était que en complément des dispositifs publics qui existent déjà, la Safer, de voir comment on peut lever de l'épargne citoyenne ou de collecter des dons pour acquérir de la terre et des fermes, et pouvoir ensuite les louer sous forme de baux ruraux environnementaux à des porteurs de projets qui respectent un certain nombre de valeurs, de clauses, en termes d'écologie dans leurs pratiques, de vocation territoriale, ou autre. Il y a une partie opérationnelle, comment créer un organisme de collecte d'argent pour acquérir de la terre, et une autre qui est plutôt de l'ordre de la sensibilisation de la société civile et des territoires à comment on fait pour que il y ait un véritable mouvement, une préoccupation pour maintenir ce type d'activité-là, ce type d'installations. Les deux sont bien complémentaires. Ça a mis pals mal de temps à se structurer, et aujourd'hui je crois qu'il y a eu plus de 25 millions d'euros de collectés à Terre de liens, et une centaine de fermes qui ont été acquises, et surtout un mouvement très structuré, avec des antennes départementales, qui accompagnent les porteurs de projets, qui font de la sensibilisation sur comment on fait pour faciliter l'accès à des formes comme ça. Une fois que ça a été monté, ça s'est un peu autonomisé, il y a plusieurs structures qui ont été créées, un fonds pour des dons, une foncière pour de l'épargne solidaire, une association pour sensibiliser, et ça c'est sorti de Relier, le mouvement Terre de liens s'est structuré. Et, à Relier, est apparu ensuite la question de savoir est-ce qu'il ne pourrait pas y avoir une réflexion un peu similaire pour de l'habitat en milieu rural, pour une activité qui peut être agricole mais pas forcément, et c'est de là qu'à été lancée une nouvelle série de réunions, de rencontres, pour voir ce qui pouvait être fait pour des projets d'installation avec des habitats un peu alternatif, dont l'habitat groupé, habitat participatif aujourd'hui plus largement, mais aussi d'autres formes d'habitat à d'autres endroits, que ce soit dans les principes de matériaux, l'écologie, ou autre. Il y avait déjà ce type de réflexions qui avaient été traitées dans différentes rencontres de l'habitat participatif, et on a initié une réunion et une petite enquête début 2011 sur les besoins des porteurs de projet d'habitats groupés, sur les questions d'outils financiers et de soutiens. Ça a rencontré un certain intérêt, si bien qu'il y a eu une association qui a été co-créée en 2012, qui s'appelle Habitat Participatif et Finances Citoyennes, qui rassemble essentiellement différentes associations et structures investies dans l'habitat participatif, pour voir quels outils peuvent être montés pour appuyer les groupes à ce niveau-là, que ce soit en appui en prêt de financement, en portage de lots fonciers, soit en démarrage, soit en cas de mutation, de départ d'un habitant, ou de soutien et de pérennisation des espaces communs pour ces habitats. Relier a porté ça parce qu'elle avait cette expérience dans le foncier agricole, mais on est sur un autre domaine, ce n'est pas tout-à-fait la même chose. L'habitat, ça mobilise des sommes beaucoup plus importantes en termes financiers, ça touche à des questions de patrimoine, de propriété qui sont encore plus fortes que pour la terre agricole. En tous cas ça a déclenché une réflexion, ou permis de l'amplifier. Nous, ce qu'on a fait, c'est surtout d'organiser des rencontres, de mettre à disposition de la réflexion, il y a pas mal d'acteurs qui ont pris le relais ensuite, et là notamment il y a eu récemment la création d'une coopérative, d'une forme de SCIC, qui s'appelle Co-finançons notre habitat, avec l'idée de voir comment on peut collecter de l'épargne sous différentes formes pour aider ces projets-là. On en est un peu aux balbutiements parce que ça a été créé fin 2013. La suite est à préciser. Il y a une démarche, un croisement de plusieurs acteurs, à la fois des structures qui sont dans l'opération sociale mais qui s'intéressent à la démarche participative, et puis des associations vraiment militantes, des groupes d'habitants, qui participent à cette démarche.

Vous m'avez un peu ôté les mots de la bouche avec les dernières interventions, mais, pour parler du secteur rural, parce que c'est ce qu'on connaît le mieux à Relier, c'est vrai que le foncier est en moyenne plus accessible qu'en ville, mais c'est très inégal selon les secteurs, il y a vraiment des endroits, dès lors qu'il y a un peu de patrimoine remarquable, ou qu'on est à côté d'une grande ville, on a les mêmes difficultés qu'au cœur du milieu urbain. Et au-delà du coût proprement dit, il y a la question de la disponibilité du foncier. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup d'endroits où potentiellement il pourrait y avoir de l'installation, des espaces très intéressants pour de l'habitat participatif, mais il y a une réticence des propriétaires, qui peuvent être parfois étonnés par ce genre de projets, ou qui peuvent être très attachés à leur terres, soit par attachement familial, soit par peur de perdre, donc je pense qu'il y a un travail à faire, culturel, de sensibilisation, sur qu'est-ce que ça peut faire de libérer certaines terres ou certains bâtis pour des projets comme ça. C’est aux porteurs de projets d'aller voir la commune, les habitants existants, pour convaincre de l'intérêt de s'installer, de rebooster un bourg, ou de permettre le maintien des services. C'est vrai que pour qu'il y ait un projet il faut qu'il y ait du terrain disponible, et donc il faut qu'il puisse y avoir une rencontre entre les détenteurs de foncier, que ce soit des communes ou des privés, et des porteurs de projets, donc il y a vraiment un intérêt à ce que le groupe partage dès le départ, pour créer des synergies. Il y a quelques exemples en milieu rural qu'on connaît. Les exemples les plus concluants sont effectivement, pour rebondir sur ce que tu disais, Samuel, ceux qui sont à la fois sur des projets d'habitat et de maintien ou de création d'activité, qui peut être de l'activité économique proprement dite, où il y a des ateliers, de l'activité agricole, de l’accueil touristique, ou en tous cas des activités où il y a un lien avec le territoire, où il y a des espaces prévus dans ces projets pour qu'il y ait des réunions de villages, des rencontres culturelles, et c'est souvent ça qui fait que ça va faciliter le déclenchement du projet. Après, il ne faut pas idéaliser non plus, là où le foncier disponible est le moins cher, c'est dans les espaces les plus reculés, du coup il y a un intérêt à avoir un projet d'activités derrière, ou alors c'est sur des bâtisses très très dégradées, donc il faut avoir les compétences pour organiser le chantier, pour les remettre en service.

Noa Soudée : Nous n’avons pas beaucoup parlé de l’anti-spéculation. Pierre-Yves, qu'est-ce que propose la loi Alur à ce propos dans les habitats participatifs ?

Intervention de Pierre-Yves Jan sur les mécanismes anti-spéculatifs de la loi ALUR

Pierre-Yves Jan : L'une des spécificités de la loi, c'est qu'elle crée les sociétés d'habitat participatif, qui sont des sociétés durables, en principe perpétuelles. Et ça permet d'avoir un pilotage fort pour pouvoir maintenir le projet dans le cadre des transmissions. C'est ça qui est nouveau, on n'avait pas ça en France jusqu'ici. On avait des des sociétés de construction, et en principe, une fois que la construction était faite, ça devenait banalisé en copropriété. Là, l'idée principale, c'est du durable. Il y a aussi le fait que ce sont des sociétés d'habitat, à vocation de résidence principale, donc c'est un peu nouveau dans l'immobilier, parce que l'immobilier en général c'est des murs, ce qui autorise l'idée d'un investisseur qui veut faire du rendement, sans être un résident. En fait on aurait dû les appeler des sociétés d'habitants, plus que d'habitats. C'est un peu nouveau, ça heurte des habitudes. Ça correspond aussi à toutes les questions de démembrement, de faire la place à la valeur d'usage et pas seulement à la valeur immobilière. Ensuite, elles sont simples à comprendre. Il y a deux variantes dans la loi Alur. La première, la coopérative d'habitants, c'est très proche du locataire. Les gens sont individuellement locataires, mais collectivement propriétaires dans la coopérative. Leur loyer n'est pas à fonds perdu, puisque à la fin ils retrouvent une partie de leur loyer sous forme de part sociales de la coopérative, qui est plafonné par l'indice de révision des loyers. Ça veut dire que par rapport à un locataire HLM, c'est nettement mieux, parce que dans le locatif ordinaire le loyer est à fonds perdu. Là, on retrouve une partie de ce qu'on a, de la richesse qu'on a permis de constituer. Mais on ne se base que sur la valeur de l'inflation. Ce n'est pas spéculatif. On peut payer un T4 et éventuellement repartir avec de quoi payer un T2. C'est mieux qu'un Tzéro, si on est locataire ! Vous voyez le principe. Il faut que les gens soient très conscients que si ils jouent ça, c'est mieux que d'être locataire, mais ce n'est pas jouer dans la cour de ceux qui espèrent vendre au prix du marché et constituer un patrimoine, ce n'est pas la même chose. Ceux qui sont plutôt dans la cour du raisonnement classique des familles où il y a des transmissions, ils utilisent l'autre société, la société d'attribution et d'autopromotion, qui fait que les gens sont quasi propriétaires. C'est très proche de la propriété, tout comme l'autre est très proche du locatif. C'est la société qui est propriétaire, et ils ont l'attribution en jouissance de leurs lots, qu'ils paient, qu'ils achètent, ils empruntent, ils remboursent le prêt. Ils peuvent vendre, ils peuvent louer éventuellement mais pas trop longtemps puisque c'est une résidence principale. Ça pondère les choses. Ce qui fait qu'au moment de la revente, par rapport à la copropriété, le nouveau propriétaire, le nouvel acheteur du lot a affaire à deux personnes : à la personne qui vend son lot en disant quel est le prix, parce que ça ce n'est pas indexé, et il a affaire aussi à la société, parce que comme il devient associé de la société, il faut être validé par la société. Donc il y a un fil qui permet à celui qui rentre de comprendre dans quoi il tombe, et si il y a des charges communes à payer. Quelqu'un qui a un comportement classique de propriétaire pourrait trouver ça comme des charges abusives, indues, mais là, il adhère consciemment à un projet, il apporte son consentement éclairé à un projet.

Chistian Faliu : On ne peut pas avoir des critères en dehors de l'acceptation des obligations, autrement on est dans la ségrégation, et c'est du pénal.

Pierre-Yves Jan : Oui, le principe ce n'est pas de faire de la sélection de la part de ceux qui sont là, qui vont profiler l'entrant, le principe c'est que l'entrant comprenne bien la spécificité du projet et apporte son consentement, à ce qu'il y ait un chambre d'amis, il y a des règles de jardinage, etc., il adhère à un projet. Et il sait que c'est pour être résident, ce n'est pas pour louer. On peut imaginer que ça fasse des ventes pas forcément au prix du marché libre. Ça n'altère pas énormément la valeur des lots. Si les gens sont d'accord, ils achètent des lots qui ne sont pas pour le loyer, c'est pour habiter, avec un certain nombre de mutualisation d'espaces qui font que ça ne correspond pas à un logement ordinaire. L'idée de tout ça c'est de faire que tout entrant comprenne clairement dans quoi il entre. S'il est dans une société d'attribution, il s'engage dans des formes de charte dans le fonctionnement de la société, une société durable. S'il entre dans une société coopérative c'est pareil, il devient associé, il y a aussi une charte, dans une coopérative ça s'appelle contrat coopératif. Dans les deux cas, l'idée nouvelle c'est de penser à quelque chose qui est durable et transmissible.

Christian Faliu : Il y a une chose qui est intéressante dans la coopérative d'habitat, c'est les gens qui vont rentrer vont continuer à l'abondement de leur capital au fur et à mesure de leur vie dans l'espace qu'ils ont. Mais la société coopérative d'habitat va pouvoir effectuer un emprunt collectif, c'est-à-dire que les gens ne sont pas chargés forcément de prendre un emprunt. Il peut avoir un calcul étalé, et quand ils partent ils récupèrent cette épargne, ce n'est pas à fonds perdu, et les suivants viennent reprendre la suite. Dans les CLT, c'est quelque chose qui est mécanique.

Pierre-Yves Jan : Pour finir sur la loi Alur, il y a aussi le fait que des bailleurs sociaux, des opérateurs sociaux peuvent prendre des lots, ce qu'on disait tout de suite, pour permettre la pluralité des statuts, comme vous faîtes aux Toits partagés. Ces tiers, qui sont essentiellement des bailleurs sociaux de type HLM, ne peuvent pas avoir plus de 30 % des voix, même s'ils ont plus de 90 % des lots, c'est-à-dire qu'on est bien sur l'idée que la dominante de la décision, dans la durée, c'est les habitants résidents. Mais ils peuvent être soutenus, épaulés, par des bailleurs sociaux qui apportent leur ingénierie, pour le portage des lots locatifs notamment. Voilà en gros ce que permet la loi.

Maintenant, pour finir, ce qu'elle n'aborde que très peu, c'est le statut des espaces collectifs. Ça c'est pour la prochaine loi, qu'il faudra conquérir ça. Parce qu'on est encore dans un flou sur ce que sont des espaces collectifs, des espaces communs. C'est le sujet de notre prochaine réunion [atelier 4 de E²=HP²]. C'est vrai que pour l'instant c'est mal financé, c'est mal identifié, et en fait on s'aperçoit que dans les machines à question que sont tout ce qu'on a dit, ce qu'apportent les groupes, on voit bien que les citoyens se réapproprient la question de la valeur d'usage, on voit comment elle peut être posée en droit, ils se réapproprient la question des espaces collectifs, et comment ils sont mal posés en droit, parce que le droit connaît les espaces privés et les espaces publics, mais pas les espaces collectifs, et puis ils se réapproprient l'idée de la destination et de la vocation internes d'un projet. Ça rejoint le soucis des collectivités publiques quand elles font des clauses anti-spéculatives qui ne durent pas, quand elles font des aides qui fondent. Les CLT posent bien cette question de la destination. On voit bien que les citoyens s'approprient ces questions, ils se libèrent des canaux de pensée modélisés, pour introduire la valeur d'usage.

Maryvonne Loiseau : Nous, on s'est heurté, pour le locatif social, sur les questions des règles d'attribution dans les commissions d'attribution du logement social. Là ça a été réglé semble-t-il, puisque il y aura un fléchage « habitat participatif » qui pourra être fait dans les demandes de logement social. C'est une avancée, mais c'était un des gros problèmes. Et le deuxième soucis auquel on se heurte aujourd'hui c'est que les emprunts collectifs, pour l'instant ce n'est pas réglé. C'est-à-dire qu'au niveau du financement, le Village vertical ne pourrait sans doute plus faire maintenant, puisqu'ils ont eu un prêt sur 50 ans et que maintenant c'est un peu plus compliqué. C'est le sujet de la prochaine Démarche Collective d'Innovation, au niveau national, qui va travailler le 22 avril sur la question du financement, ce qui n'est pas encore tout-à-fait réglé. Et d'autre part, sur les espaces collectifs, ça ne suffit pas d'avoir des espaces communs pour avoir un habitat participatif, puisqu'il y a actuellement des promoteurs qui s'emparent de cette notion d'habitat participatif, partagé, et d'espace commun, et qui vendent des immeubles avec des espaces communs. Et qui font de la pub pour, on l'a vu à la dernière séance de la DCI.

Noa Soudée : Vincent Renard, vous avez le mot de la fin.

Grand témoin : Vincent Renard

Vincent Renard : J'ai appris une foultitude de choses. Ce qui me sidère, si je retiens une choses, c'est que je connais bien l'Italie, l'Allemagne, l'Autriche, où l'habitat participatif est banalisé. J'ai envie de dire, il y aurait vraiment un coup de poing à donner sur la table, en disant qu'est-ce qui nous manque qui existe ailleurs ? Là-bas, c'est banalisé, la question des espaces communs, ça fait belle lurette que les promoteurs incluent les garages communs dans leurs opérations, elles en font un argument de vente à l'abondement de leur capital. En Allemagne, c'est par millions qu'on est dans des habitats participatifs. C'est totalement banalisé, là où en France, vos expériences ne font pas encore des millions. Alors que, fondamentalement, il y a quand même un argument, outre que ça implique les gens dans l'opération, ce qui est vraiment très important : en termes strictement économiques, ça économise un paquet d’intermédiaires, je ne sais pas combien d'économies ça fait, peut-être 25 %, il y a un argument économique fondamental pour l'habitat participatif. Il ne faut pas trop non plus mépriser l'économie. Il y a l’aspect humain, il y a l'aspect faire l'habitat qu'on souhaite, et puis l'aspect d'économie des intermédiaires. On ne peut pas en vouloir aux promoteurs, mais il ne faut pas les laisser seuls ! Il ne faut pas leur lâcher la bride !

Bibliographie

  • ATTARD Jean-Philippe, “Un logement foncièrement solidaire : le modèle des Community Land Trusts”, Mouvements, n°74, 2013, pp 143-153. Cliquez ici
  • GREBOVAL Pascal, Vivre en habitat participatif, Alternatives, Paris, 2013.
  • RELIER, Accès collectif et solidaire au foncier : guide méthodologique, juridique et financier. Mise à jour mars 2007, Terre de liens, Crest, 2007, 203p.
  • RENARD Vincent, « Offrir du foncier ». Annales des Mines - Responsabilité et environnement, n°52, 1er décembre 2008, pp 44-49.


Bibliographie complémentaire

  • BERNARD Nicolas, DE PAUW Geert, GÉRONNEZ Loïc, “Coopératives de logements et Community Land Trusts”, Courrier hebdomadaire du CRISP, n°2073, 2010, pp 5-52, Cliquez ici
  • COMBY Joseph, RENARD Vincent, Les politiques foncières, PUF, « Que sais-je », 1996
  • Informations sociales 2009/5, n°155, Le coût du logement, Cliquez ici Dont :
  • KESTERMAN, Nadia. “Quelques mots clés”, pp 6-11
  • RENARD, Vincent. “Coût du logement : la question du foncier”, pp 48-57
  • JOUVE Anne-Marie, VIANEY Gisèle, « Le foncier, une ressource territoriale difficile à construire en périurbain », Économie rurale, n° 330-331, nᵒ 4, 1 décembre 2012, pp 27-41.
  • LEVASSEUR Sandrine, « Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l’immobilier », Revue de l’OFCE, n°128, 6 juin 2013, pp

365-394.

  • PILLET François, VANDIERENDONCK René, COLLIN Yves, DALLIER Philippe, Rapport d’information sur les outils fonciers à disposition des élus, Sénat, 1 octobre 2013.Cliquez ici
  • QUATREBARBES Pia de, « Village vertical, des coopératives d’habitats anti-spéculation à loyer quasi dégressif. », L’Humanité, 23 mai 2013.
  • QUERRIEN Max, « La propriété du sol, une aberration », Le Monde Diplomatique, décembre 2010.
  • RENARD Vincent, « Comment parvenir au « choc de simplification » dans un contexte d’hypertrophie législative et réglementaire ? », Revue Trimestrielle de Droit Immobilier, 1er septembre 2013, pp 4-6


CR 2 pages

Vendredi11 avril 2014, Lorient Salle "auditorium" dans les locaux de la Maison de la recherche, Faculté des Lettres, Sciences humaines et sociales de Lorient, bâtiment "Le Paquebot"

  • Atelier de travail, 14h-17h: "Quelle équation pour un accès au foncier avec l’habitat participatif ? »
  • Conférence et débat public, 18h-20h « Marché et réglementation du foncier »

mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest

Financé par La Région Bretagne


Intervenants:

  • RICHÉ Vincent (La Catiche des Villes - Hâ Brest (projet d'habitat participatif, Brest))
  • RICHÉ Delphine (La Catiche des Villes - Hâ Brest (projet d'habitat participatif, Brest))
  • TROALEN SIMON Marie Laurence (La Catiche des Villes - Hâ Brest (projet d'habitat participatif, Brest))
  • DUGUAY Élisabeth (Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient))
  • LOISEAU Maryvonne (Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient))
  • JOUANNO Claude (Les Toits Partagés (projet d'habitat participatif, Lorient))
  • JOURJON Raphaël (Relier (association d'accompagnement des innovations rurales)
  • FALIU Christian (Cosmos 2001 (agence d'architecture) + Community Land Trust France)
  • JAN Pierre-Yves (Parasol + Éco-Habitat groupé (associations d'habitat participatif)
  • FERNANDEZ Judith (Responsable du Service Habitat de Lorient Agglomération)
  • CUEFF Daniel (Président de l'Établissement Public Foncier de la Région Bretagne)
  • RENARD Vincent (Économiste du foncier au CNRS + Revue Études foncières)

Participants:

  • PENVEN Alain (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)
  • LANOË Samuel (L'Epok (structure d'accompagnement d'habitat participatif)
  • CARDUNER Daniel (Approche Eco Habitat + Anat eo (projet d'habitat participatif, Concarneau))

Organisateurs :

  • SOUDÉE Noa (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • CARIOU Émilie (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire, Pays de Brest)
  • SERVAIN Pierre (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest + Ékoumène, projet d'habitat groupé, Brest)
  • ROUX Nicole (Laboratoire d'études et de recherche en sociologie, Brest)


Présentation de l’atelier

La question de la recherche du foncier se pose de façon immédiate pour les projets d’habitat participatif. Très vite ils se heurtent à un marché plus ou moins accessible en fonction des moyens dont ils disposent. Dès leurs premières démarches, certains interpellent les pouvoirs publics locaux, espérant obtenir une intervention spécifique de leur part. Comment les projets d’habitat participatif parviennent-ils à s’insérer dans les marchés du foncier et du logement, dont il convient de comprendre les principaux mécanismes et en particulier ceux qui conduisent à la spéculation ? Quels rôles peuvent jouer les pouvoirs publics avec les outils de régulation dont ils disposent pour répondre à la demande sociale des groupes d’habitants ? Quelles évolutions se dessinent à présent avec l’application de la loi ALUR ?

Atelier

La recherche du foncier est une étape sine qua non de tout projet d'habitat participatif. Elle est souvent longue et difficile. Elle configure le projet dans ses dimensions tant en tant qu'implantation qu'en tant que taille de logement et du groupe d'habitants. Elle est la principale étape qui conjugue les projets et les rêves de départ avec les réalisations concrètes et de nombreuses désillusions. Le recensement des expériences des livres de Pascal Greboval (Vivre en habitat participatif, Alternatives, 2013) et de Yves Conan (L'habitat groupé participatif, Ouest-France, 2012) montrent qu'aujourd'hui la moitié des groupes trouvent leur terrain par les voies classiques du marché. Pour l'autre moitié, la recherche est facilitée par des collectivités territoriales, généralement des municipalités, et bien souvent des bailleurs sociaux. Cette tendance est beaucoup plus forte que lors des années 1970 et 1980. Nombre de ces expériences de partenariat montrent des avantages – terrain réservé (dans des ZAC ou des terrains hors du marché), décoté au prix du logement social, etc. Plusieurs montrent aussi qu'elles n'évacuent les compromis nécessaires à vivre pour les futurs habitants, dans leur recherche d'un mieux-vivre par leur habitat (les terrains sortis du marché le sont rarement sans raison...).

L'objectif d'anti-spéculation se situe à un autre moment de la vie des habitats participatifs, lors de la réattribution des logements. L'enjeu est d'éviter une dérive de prix de ces logements au fil des années. Cet objectif est particulièrement présent depuis les années 2000, dans la plupart des présentations générales de l'habitat participatif, et particulièrement dans l'article 47 de la loi Alur de 2014 qui donne un statut juridique spécifique à l'habitat participatif. Pour autant, seul un tiers des expériences recensées dans les livres cités ont mis en place de réels mécanismes anti-spéculatifs, au-delà de déclaration d'intention dans des chartes, qui, pour avoir sans doute une valeur de contrainte morale, ne peuvent avoir de valeur de contrainte juridique. Ces mécanismes sont divers : baux emphytéotiques, démembrement des formes de propriétés, désolidarisation du foncier et du bâti, obligation à la valeur d'usage en tant que résidence principale, indexation des valeurs marchandes des logements au coût de la vie, au coût de la construction, à l'Indice de Réévaluation des Loyers, ou, plus souvent, gestion par un bailleur social. Ces mécanismes ont un point commun : en attribuant la propriété du logement à une personne morale et non aux habitants personnes physiques, ils évitent de passer par marché immobilier pour gérer les réattributions. Cela se confronte cependant à deux freins majeurs : le renoncement à la valeur de la transmission du patrimoine, et la question de l'appauvrissement relatif pour se reloger par la suite.


Judith Fernandez (Service Habitat de Lorient Agglomération) juge que ces clauses juridiquement contraignantes peuvent se révéler emprisonnantes et dangereuses pour les habitants et les groupes eux-mêmes, davantage que dans la réévaluation des biens au prix du marché.

Maryvonne Loiseau, Élisabeth Dugay et Claude Jouanno, des Toits partagés (projet d'habitat participatif dans une ZAC à Lorient) témoignent de l'évolution de leurs propres mentalités quant aux notions de transmission de patrimoine au fur et à mesure de la construction de leur projet. Marie Laurence Troalen Simon, Vincent et Delphine Riché, de la Catiche – Hâ Brest (projet d'habitat participatif né d'un appel à projet à Brest) abondent dans le même sens, en présentant le cheminement pour réaliser leur projet comme un « deuil permanent » par rapport aux exigences de départ, en termes de taille et d'implantation des terrains proposés, de qualité des logements, etc. La question de l'adéquation avec les objectifs de politique publique, confondue avec la notion d'intérêt général, se pose pour obtenir le soutien des collectivités et des bailleurs sociaux, en termes de mixité sociale, intergénérationnelle, de logement social, de lien social, de densification du logement, d'anti-spéculation, d'écologie, etc.

Pierre-Yves Jan (Parasol, Eco-Habitat groupé) tient à différencier la valeur marchande et la valeur d'usage et de la propriété, la seconde pouvant être familiale, coopérative, sociétaire, sans être affairiste. Il rappelle aussi que les mécanismes anti-spéculatifs sont de l'intérêt des groupes d'habitat participatif, pour éviter que les renouvellements d'habitants ne se fassent que sur des critères financiers. Il précise que l'habitat participatif, du moins dans sa forme définie par la loi Alur de 2014, n'est pas à proprement parler une politique publique, mais une « démarche citoyenne », qu'il faut « croiser avec la politique publique ». Cela suppose des partenariats, et une certaine idée de la « contribution à la société ». Par ailleurs, il situe la principale innovation de l'article 47 de la loi Alur dans la constitution de société durable, transmissible, qui ne se limite pas à la construction. Enfin, il signale que ce système coopératif ne permet pas de constituer de la richesse, mais tout de même de constituer une épargne.

Christian Faliu précise que la propriété est de plusieurs types, de titre, d'usage, et d'abusus, et que ce n'est que depuis la Révolution que ces trois types sont regroupés en une seule notion en France, alors que ce n'est pas le cas dans les pays anglo-saxons et nordiques. Il présente par ailleurs les principes des Community Land Trust, dont le modèle anglo-saxon cherche à se traduire en France depuis la création de l'association CLT France en décembre 2013 et par la création des Organismes Fonciers Solidaires avec l'article 164 de la loi Alur de 2014. Il s'agit de coopératives d'habitat qui répondent à des demandes de logement abordable, de manière coopérative, et de façon durable. Cela pose la question de l'articulation avec le modèle français du logement social. Plus de précisions sur le site www.communitylandtrust.fr.

Daniel Cueff (Établissement Public Foncier de Bretagne) présente quant à lui le travail de son établissement, et les problématiques auxquelles il s'attache en matière de logement, parmi lesquels l'enjeu de repeupler les bourgs, avec les questions de transports et d'activités locales qui vont avec. L'EPF de Bretagne est prête à proposer du foncier pour des projets d'habitat participatif dans plusieurs petites communes bretonnes, parmi lesquelles Mellé, Josselin, Huelgoat, Guelesquin, Guingamp. Il signale par ailleurs le phénomène de la désertion des résidences secondaires sur le territoire, ce qui est une autre nouvelle piste de recherche de foncier, tout en précisant l'ensemble des aides disponibles en matière de rénovation et de réhabilitation de logements.

Samuel Lanoë, de l'Epok (structure d'accompagnement de l'habitat participatif), observe que le mouvement de l'habitat participatif, parti il y une dizaine d'année de milieux urbains, militants, écologiques, se diversifie aujourd'hui vers les campagnes, avec les problématiques de proximité de services et de transports que cela suppose. Ces nouveaux projets cherchent à développer une activité économique et sociale dans ces territoires, ce qui forme un nouveau type de militantisme.

Raphaël Jourjon, de Relier (association d'accompagnement des projets ruraux innovants) situe l'engagement de son association sur les problématiques foncières agricoles, et, plus récemment, sur les projets d'habitat en milieu rural, qui sont à l'origine de la création de l'association Habitat Participatif et Finances Citoyennes en 2012 et de la SCIC Co-finançons notre habitat en 2013 qui répondent à des demandes en termes de montages financiers. Il rappelle que de nombreux terrains sont disponibles, et que l'enjeu est de convaincre les propriétaires de la pertinence de les céder.

Vincent Renard (économiste du foncier au CNRS et à la Revue Études Foncières), enfin, s'étonne du manque de développement des démarches d'habitat participatif en France, alors qu'elles sont banalisés dans plusieurs pays voisins, tels que l'Italie, l'Autriche, l'Allemagne. Pourtant, poursuit-il, les avantages sont importants en termes d'implications humaines, mais aussi en termes d'économies financières : « on ne peut pas en vouloir aux promoteurs, mais il ne faut pas les laisser seuls ! ».


Bibliographie

  • ATTARD Jean-Philippe, “Un logement foncièrement solidaire : le modèle des Community Land Trusts”, Mouvements, n°74, 2013, pp 143-153. Cliquez ici
  • GREBOVAL Pascal, Vivre en habitat participatif, Alternatives, Paris, 2013.
  • RELIER, Accès collectif et solidaire au foncier : guide méthodologique, juridique et financier. Mise à jour mars 2007, Terre de liens, Crest, 2007, 203p.
  • RENARD Vincent, « Offrir du foncier ». Annales des Mines - Responsabilité et environnement, n°52, 1er décembre 2008, pp 44-49.


Bibliographie complémentaire

  • BERNARD Nicolas, DE PAUW Geert, GÉRONNEZ Loïc, “Coopératives de logements et Community Land Trusts”, Courrier hebdomadaire du CRISP, n°2073, 2010, pp 5-52, Cliquez ici
  • COMBY Joseph, RENARD Vincent, Les politiques foncières, PUF, « Que sais-je », 1996
  • Informations sociales 2009/5, n°155, Le coût du logement, Cliquez ici Dont :
  • KESTERMAN, Nadia. “Quelques mots clés”, pp 6-11
  • RENARD, Vincent. “Coût du logement : la question du foncier”, pp 48-57
  • JOUVE Anne-Marie, VIANEY Gisèle, « Le foncier, une ressource territoriale difficile à construire en périurbain », Économie rurale, n° 330-331, nᵒ 4, 1 décembre 2012, pp 27-41.
  • LEVASSEUR Sandrine, « Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l’immobilier », Revue de l’OFCE, n°128, 6 juin 2013, pp

365-394.

  • PILLET François, VANDIERENDONCK René, COLLIN Yves, DALLIER Philippe, Rapport d’information sur les outils fonciers à disposition des élus, Sénat, 1 octobre 2013.Cliquez ici
  • QUATREBARBES Pia de, « Village vertical, des coopératives d’habitats anti-spéculation à loyer quasi dégressif. », L’Humanité, 23 mai 2013.
  • QUERRIEN Max, « La propriété du sol, une aberration », Le Monde Diplomatique, décembre 2010.
  • RENARD Vincent, « Comment parvenir au « choc de simplification » dans un contexte d’hypertrophie législative et réglementaire ? », Revue Trimestrielle de Droit Immobilier, 1er septembre 2013, pp 4-6