Action 1 : Prise de risque et sécurisation financière des projets d'habitat participatif : banques, assurances et mutuelles

De Economie Solidaire Brest.

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Vendredi 22 novembre 2013 14h-17h : Université Bretagne Occidentale, Brest 18h-20h : Vauban, Brest

mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest

Financé par La Région Bretagne


Intervenants

  • Céline CAPRAIS (habitat groupé Ecocum, Loperhet (29))
  • Natacha HERVÉ (habitat groupé Ékoumène, Brest)
  • Pierre-Yves JAN (association Éco-Habitat groupé, habitat groupé La Petite Maison, Rennes)
  • Pol RIOUALON (directeur d'agence Crédit Mutuel de Bretagne, Quatre Moulins, Brest)
  • Stéphanie PERON (conseillère agence Crédit Mutuel de Bretagne, Quatre Moulins, Brest)
  • Frédéric MOUKARIM (responsable du développement Nouvelle Économie Fraternelle (NEF))

Participants

  • Daniel BRARD (association Approche Éco-Habitat)
  • Christian FALIU (architecte, Cosmos 2001)
  • Fanny RICHARD (chargée de mission Économie Sociale et Solidaire à Brest Métropole Océane)
  • Xavière PERRON (maître de Conférences en droit privé, Université Bretagne Occidentale, Brest)
  • Bénédicte HAVARD-DUCLOS (professeur agrégé, sociologue, Université Bretagne Occidentale, Brest)

Organisateurs

  • Noa SOUDÉE (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire Pays de Brest)
  • Émilie CARIOU (Association de Développement de l'Économie Sociale et Solidaire Pays de Brest)
  • Nicole ROUX (maître de conférences en sociologie, Université Bretagne Occidentale, Brest)
  • Pierre SERVAIN (ingénieur d'étude, Université Bretagne Occidentale, Brest)


Présentation de l’atelier

L'accès au crédit bancaire est un des freins majeurs pour les projets d'habitat participatif. Une des principales raisons à cela, en plus du faible apport de départ généralement observé : la recherche de formes juridiques innovantes traduisant la concrétisation de valeurs fondatrices pour les projets (anti-spéculation, évitement de la propriété privée, fonctionnement collectif...) amène à des formes juridiques et financières complexes, et pose des questions singulières en matière de solidarité juridique (propriété collective, partagée, etc.) et de garanties financières en cas de non-paiement. Quels sont les outils et les leviers pour sécuriser financièrement les dossiers d'habitat participatif ? Quelles sont les conditions pour que les banques et les groupes trouvent un accord de prêts ? Qu'est-ce que cela implique ?

Historique et prise en compte actuelle des problématiques économiques de l'habitat groupé

L'habitat groupé n'est pas une problématique nouvelle [Bacqué, Carriou, 2012] [1], mais une nouvelle génération la remet en lumière depuis la fin des années 2000, jusqu’à parler d'une « effervescence de l'habitat participatif » [Carriou, Ratouis, Sander, 2012][2]. Ce mouvement se développe sous forme de multiplication de projets d'habitats groupés (plus de 400 projets identifiés en 2013 par le recensement non exhaustif d’Émilie Cariou, de l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire Pays de Brest), de regroupements sous formes de réseaux (Réseau Inter-Régional de l'Habitat Groupé, Coordination Nationale de l'Habitat Participatif...), de créations ou renaissances d'associations qui prennent en main cette thématique (Habicoop, Éco-Habitat Groupé - ex-Mouvement de l'Habitat Groupé Autogéré, etc.), auxquels s'ajoutent progressivement d'autres types d'acteurs, tels que des professionnels qui se spécialisent dans le secteur (promoteurs, accompagnateurs, etc. dont une partie se regroupe dans le Réseau National des Acteurs Professionnels de l’Habitat Participatif), des universitaires qui prennent ce terrain comme laboratoire d'observations, et des collectivités publiques à différentes échelles, dont une partie se regroupe dans le Réseau National des Collectivités pour l’Habitat Participatif, qui cherchent à développer et à réguler le secteur. Cela témoigne de l'évolution d'une grande partie de cette « nébuleuse » de l'habitat groupé [D'Orazio, 2012] [3], renommé de plus en plus souvent habitat « participatif » par cette occasion, dans une phase « d'institutionnalisation » [Devaux, 2012] [4].

Une attention particulière est portée en ce moment sur les problématiques économiques de l'habitat participatif, comme si le mouvement en était à ce stade de maturation : celui de la mise en opération concrète des outils financiers pour permettre une plus grande généralisation de la démarche.

Cette situation s'intègre dans une histoire croisée de la prise en compte des problématiques économiques par les acteurs de l'habitat groupé depuis la fin des années 2000. Les besoins en matière d'outils juridiquo-financiers spécifiques ont d'abord été identifiés lors des Rencontres nationales (Nantes 2009, Strasbourg 2010, Grenoble 2012...) et régionales sur l'habitat groupé (6 rencontres en Bretagne depuis 2008). De ce constat, l'association Relier et son réseau créent l'association Habitat Participatif et Finances Citoyennes, et organise en 2011 une enquête auprès d'une centaine de groupes d'habitat groupé. Les résultats de cette enquête [Relier, Bureau d'étude Minute papillon, 2011][5]ont participé à la mise en place opérationnelle d'outils spécifiques, parmi lesquels Batis-cité et Cofinançons notre habitat. Ce dernier outil est soutenu par le programme d'investissement d'avenir (PIA) de la Caisse de Dépôt et Consignation, dans une logique de développement durable et d'économie solidaire. Dans le même temps, les dimensions économiques de l'habitat groupé se réfléchissent au sein de la Démarche Collective d'Innovation (espace institutionnel de concertation composé d’une dizaine de groupes pilotes en matière d'habitat participatif, d'associations, de la Fédération des coopératives HLM, de représentants des banques et des assurances, et du monde politique), et des commissions ministérielles en vu de l'écriture de l'article 22 de la loi ALUR relatif à l'habitat participatif (commission active de décembre 2012 à mars 2013, qui regroupe des hauts fonctionnaires, des groupes d'habitants, des associations, des banques, des acteurs du monde HLM et de la chambre des notaires).

Des nouveaux outils financiers pour l'habitat groupé

Plusieurs outils financiers sont actuellement en construction :

  • Batis-cité : outil co-créé par la Nef (banque solidaire). Il s'agit d'un fonds d'investissement ayant pour objectif de favoriser des structures qui mènent des projets d'habitat groupé, notamment en ce qui concerne le financement des parties communes. Les premiers appels à projets auront lieu en 2014.
  • Cofinançons notre habitat : outil co-créé par le réseau Relier (association de soutien aux projets ruraux innovants), Éco-Habitat Groupé, la Nef, Habitat solidaire (coopérative promoteur, surtout implantée en région parisienne), et Pacte Sud-Est (partenaire des collectivités pour monter des programmes sociaux). Il s'agit d'une coopérative financière qui met en place un système de financement citoyen pour financer des démarrages de projets d’habitats groupés, des achats de foncier, des gros travaux, des constructions de parties communes, ou des logements momentanément vacants. L'association est créée depuis novembre 2013, elle est en phase de recherche de capitaux pour débuter son activité.
  • Article 22 de la loi ALUR (dite loi Duflot) : l’article relatif à l’habitat participatif a pour objet de créer un cadre juridique clair et officiel aux démarches d’habitat participatif, aussi bien dans la phase de construction que de gestion. La démarche de l’habitat participatif est reconnue dans ses formes diverses, et deux statuts spécifiques sont créés : la « coopérative d'habitant » et la « société d'autopromotion ». La dimension économique est proéminente dans une majorité des articles de cette loi. De tels statuts permettent d'obtenir des prêts bancaires sans passer par des créations combinatoires de statuts. Un fonds de provisions est rendu obligatoire en cas de dépense conséquente, pour financer des travaux ou des logements vacants. La loi est actuellement en cours de discussion au niveau de l’Assemblée Nationale et du Sénat. Plusieurs problématiques se posent encore, notamment la question de la reconnaissance de la valeur de la caution hypothécaire de logements particuliers auprès des organismes bancaires, et la question de la définition précise de la « garantie financière » pour les démarches d'autopromotion, distincte de la « garantie financière d'achèvement », qui est obligatoire pour tout promoteur immobilier classique depuis la loi Chalandon en 1971 – loi qui avait mis fin aux précédentes coopératives d'habitants.
  • Article 77 bis de la loi ALUR (dite loi Duflot) : L’article L. 329-1 donne un cadre juridique pour la création d’organismes fonciers solidaires, par lesquels la propriété foncière - propriété de l’organisme - est détachée de la propriété des logements - en droit réel pour les habitants, sous forme d’accession à la propriété ou de baux de longue durée. Ce dispositif s’inspire des Community Land Trust des pays anglo-saxons. L’association Community Land Trust France s’est créée en décembre 2013.

Conditions d'acceptation de prise en charge des dossiers par les banques

Une des plus grandes difficultés pour les groupes d'habitat groupé actuels consiste à obtenir des prêts et des contrats auprès des banques et assurances. Plusieurs conditions semblent nécessaires pour arriver à ces accords.

En premier lieu, il s'agit de rencontres humaines entre porteurs de projets et banquiers et assureurs. En effet, ces derniers peuvent avoir de bonnes raisons pour ne pas s'engager dans des démarches trop innovantes, dans un souci de rentabilité du temps de travail : un dossier classique de prêt bancaire pour un logement est monté en quelques heures de travail, là où un dossier innovant en demande... beaucoup plus (le temps de comprendre les statuts, de mesurer les enjeux, de traiter les dossiers imbriqués...). En plus de temps, de tels dossiers demandent de l'investissement personnel de la part des professionnels de la banque et des assurances pour les défendre auprès de leur hiérarchie et de leurs paires. Il s'agit donc d'une mise en jeu personnelle des professionnels impliqués, à divers degrés de la hiérarchie de la structure. Celaperdurera tant que la démarche d'habitat participatif ne sera pas banalisée – ce qui pourrait être le cas à terme avec la multiplication de tels dossiers et avec l'application de la loi ALUR, ou encore par la démarche de banquiers et assureurs de créer des « schémas » pour capitaliser leur expérience en la matière. En attendant, la première condition d'acceptation de prise en charge des dossiers par les banques et assurances est une rencontre, à un niveau humain, entre des porteurs de projets et des banquiers et assureurs. Elle prend forme dans la capacité des porteurs de projets à convaincre les banquiers et assureurs que leur projet est non seulement viable, sérieux, mais aussi intéressant, qu’il mérite de s'y attarder. Cela suppose que les porteurs de projets aient confiance dans leur capacité à arriver à ce résultat, et dans la possibilité que des banques et assurances s'intéresse réellement à ce type de projets. De l'autre côté, cela suppose de la part des banques et assurances une certaine sensibilité aux valeurs de tels projets, et que les professionnels à tous les niveaux de la hiérarchie y trouvent un intérêt personnel, intellectuel pour s'y investir.

En second lieu, les dossiers doivent respecter les conditions basiques de sécurisation financière. En effet, si les banques et assurances prennent par définition un risque pour tout prêt ou contrat, ceux-ci visent à le minimiser, à s'assurer au maximum de pouvoir récupérer son argent. Cela se traduit par une mesure de la solvabilité des acteurs engagés, et des recours possibles en cas de non-paiement (garanties). Or, ces deux notions posent problème dans le cas des habitats groupés, de par leur démarche même, qui consiste à regrouper des personnes, des ressources et des biens, sans pour autant nier l’échelle des individus et des foyers – principe qui se traduit bien par le slogan « vivre ensemble, chacun chez soi ».

La mesure de la solvabilité d'un client de la part d'une banque lui sert à s'assurer que le client pourra rembourser ses dettes. Cette mesure est relativement simple dans le cadre d'un logement classique, puisqu'il suffit de mesurer les ressources financières des clients. Dans le cas d'un habitat groupé, cette mesure se complexifie pour deux raisons.

En premier lieu, il s'agit de mesurer la solvabilité de plusieurs foyers dans le cadre du même dossier. C'est pourquoi l'agence CMB des Quatre Moulins a demandé à regrouper tous les dossiers personnels des futurs habitants de la société Ékoumène, afin d'avoir une vision globale du dossier. C'était pour cette agence une condition nécessaire pour étudier le plan de financement du projet. Notons que cela oblige à une forme de gestion commune et de transparence des ressources financières au sein du groupe d'habitants, ce qui pourrait se montrer complexe dans le cas de groupes nombreux, et être vécu comme intrusif.

En second lieu se pose une question plus complexe encore, celle de la solidarité des habitants. Ce terme est généralement compris par les groupes d'habitants dans son sens de valeur morale, c'est-à-dire des formes de don de soi, d'entraide et de coopération bienveillantes et volontaires entre acteurs différents. Mais ce terme prend un autre sens dans le langage juridique et financier (proche alors du sens chimique, ou mécanique), pour lequel la « solidarité » signifie la fusion d'un seul et même acteur, d'une seule entité juridique, qui contraint à une interdépendance nécessaire et de fait des membres qui la composent, même si ceux-ci ne la désirent pas. Cette forme de solidarité signifie la mise en commun de la responsabilité juridique et financière. C’est au niveau de cette solidarité que se mesure la solvabilité des acteurs engagés. Les notions de solidarité, de responsabilité et de solvabilité sont juridiquement liées [Barré-Pepin, 2013][6]. Or, le sens même de toute démarche d'habitat groupé est précisément de bousculer les répartitions classiques de la propriété et de la responsabilité dans l'habitat. Des espaces et des équipements sont mis en commun, alors que certains sont propres à chaque foyer, cela dans une autre logique que la séparation classique privé/public. Il en est de même pour les entités juridiques agissantes et responsables, qui se situent différemment selon les questions posées (individu, ménage, groupe, inter-groupe, partenaires), en tous cas dans un entre-deux entre la communauté totale et la distinction totale des foyers. Le sens même des habitats groupés est de créer du commun à géométrie variable ; mais c'est aussi ce qui rend les dossiers susceptibles de créer des failles en matière de sécurisation financière pour l'ensemble des partenaires. D'où la nécessité de bien définir les entités juridiques en jeu dans les projets d'habitat groupé, et de réguler leurs rapports, de façon claire, lisible et cohérente, en s'appuyant sur le droit existant, les conventions, les statuts et chartes propres aux sociétés, afin d'assurer des contrats explicites et sécurisants avec les banques, assurances et mutuelles. Cela demande une compétence professionnelle, qu'il s'agit d'aller chercher à l'extérieur si elle ne se trouve pas dans le groupe d'habitants lui-même. Ce travail débute en amont du démarchage auprès des banques. Notons que la promulgation de la loi ALUR pourra sensiblement simplifier les démarches des groupes qui adoptent ces statuts, car un cadre y est déjà en grande partie prédéfini.

Si la solvabilité d'un ou de plusieurs payeurs fait défaut à un moment donné (non-paiement par manque de ressource, ou bien pour faute de vacance du logement), il reste encore à mesurer les recours possibles, c'est-à-dire les garanties. Dans un habitat classique, la banque se garde la possibilité de saisir directement les logements et le foncier mis en gage pour les revendre ; c'est ce que l'on nomme une « garantie réelle », une « garantie hypothécaire », ce qui est une « garantie de premier rang ». Mais cela est peu probable quand la propriété est partagée, car dans ce cas les propriétaires ne sont pas propriétaires de plein droit de leur logements, ils le sont de parts sociales d'une société (que ce soit une SCI, une SCIA, l'un des deux statuts créés par la loi ALUR, ou autre). De ce fait, les garanties pour les banques prennent deux formes : les nantissements de parts sociales, et les cautions hypothécaires sur les sociétés. La première forme n’est pas intéressante pour une banque, car il s’agirait d’un capital immobilisé, qui devrait apparaître comme tel dans son bilan, et qui ne pourrait donc pas être réinvesti par ailleurs. La seconde forme est complexe et peu probable dans le cas d'un habitat groupé, car il s'agirait d'une vente de la totalité du lot, ce qui entraînerait l'ensemble du dossier et concernerait tous les habitants. En un mot, les garanties financières propres aux montages des habitats groupés sont faibles aux yeux des banquiers. Parvenir à renforcer ces formes de garanties financières est un enjeu actuel que les acteurs du mouvement de l'habitat participatif se donnent pour objectif, d'une part en tentant de convaincre les banques de la validité de ces garanties, d'autre part en créant des formes de cautions par des tiers ou en inter-groupes d'habitants (formes de mutuelles). Notons par ailleurs que certaines collectivités publiques ou organismes peuvent se porter caution.

Prêts individuels ou collectifs. Implications financières du choix des statuts

La démarche de contracter un prêt collectif auprès des banques peut sembler en adéquation avec le sens collectif des démarches d'habitat groupé. Cela peut se faire en contractant un emprunt au nom de la société, et non au nom de chaque individu ou foyer. Mais cela pose deux types de problèmes. Premièrement, cela complexifie la question de la solidarité, par exemple en cas de départ d'un membre de la société avant la fin de son remboursement : la gestion de cette situation, pourtant probable, serait complexe aussi bien pour les membres de la société que pour ses partenaires financiers. Un contournement de ce premier problème est de contractualiser des prêts individuels (ou par foyers) en vue d'alimenter une société en fonds de roulement, qui reste quant à elle l'entité collective qui finance le logement, et devient ainsi propriétaire. Mais cela laisse intact le second problème, qui est une question de coût, car cette démarche empêche l'obtention de certaines aides publiques, à commencer par le Prêt à Taux Zéro (PTZ, dispositif de soutien aux accédants à la propriété immobilière), dont les effets sont loin d'être négligeables. En effet, un prêt pour faire un apport à une société n'est pas considéré comme un projet immobilier. Plusieurs groupes d'habitat groupé renoncent ainsi à ce type de financement via la société afin de rester éligible à cette aide publique. À noter que cela devrait logiquement évoluer en ce qui concerne les statuts d'habitat participatif proposés par la loi ALUR, et qu'en attendant la Ville de Brest a pu déplacer les cases de ce dispositif afin d'en faire bénéficier un projet d'habitat. Cet exemple montre à quel point le choix des statuts d'un groupe d'habitat participatif a des implications financières.

Mécanismes d'entraides financières

Plusieurs mécanismes d'entraides financières sont mis à l’œuvre entre membres d'habitats groupés, au niveau d'un même habitat ou au niveau inter-groupe. Nous pouvons observer par exemple des formes d'entraide internes aux membres des groupes, tels que la redistribution collective des ressources acquises individuellement au titre du logement, ou bien une prise en compte des plans de financements de chacun afin de faire débuter tous les prêts bancaires en même temps, ou bien des formes de caisses de solidarité internes en cas de besoin, ou encore des formes d'investissements financiers à mesure des ressources de chacun plutôt qu'à mesure de la propriété d'usage, ceci pour le financement des parties communes, voire pour l'ensemble du projet. Il s'agit dans ces cas de mesures propres aux groupes eux-mêmes, inscrits dans leur fonctionnement propre, de façon plus ou moins officielle selon les cas. Plusieurs objectifs différents sont à l’œuvre dans ces mesures : viser une meilleure sécurisation financière collective, solidariser les membres du groupes tant dans le sens moral que dans le sens financier, et compenser les inégalités de ressources. Nous pouvons observer par ailleurs des formes d'aides par des tiers, que ce soit par des dons, des cautions, de l'aide technique ou en service, des subventions, de la réserve foncière en ce qui concerne les collectivités, ou des bailleurs. Reste, enfin, des mécanismes d'entraide citoyennes, tels que Batis-cités et la coopérative financière Cofinançons notre habitat, dont il est question précédemment.

Le montage financier comme étape constitutive pour les projets d'habitat groupé

En définitive, la difficulté qu'ont les groupes d'habitants à obtenir des prêts bancaires et des contrats d'assurance ne traduit pas seulement le caractère innovant et inhabituel de la démarche aux yeux des mondes de la banque et de l'assurance. Il s'agit aussi d'un cap à passer, d'une étape décisive à mener dans le cadre de tout projet d'habitat groupé : cette exigence de la part des partenaires financiers de bien mesurer la solvabilité des porteurs de projets amènent ceux-ci à se poser concrètement la question de la faisabilité réelle de leur projet, au vu de leurs ressources et de leurs activations possibles. Dans le même élan, l'exigence de la part des partenaires financiers de bien clarifier les rapports de solidarité entre membres du groupe amène ces derniers à construire cette solidarité dans le concret juridique et financier. De plus, l'exigence des partenaires financiers d'évoluer dans un cadre clair, cohérent et sécurisant pour toutes les parties amène les groupes d'habitants à concevoir leur projet comme tel. Enfin, cette co-construction amène les groupes à mieux s'auto-définir, dans ses objectifs, dans ses moyens, et dans ses rapports en interne et envers les tiers. En résumé, l'entrée en jeu des banques et assurances contraint les groupes à se constituer de façon réellement solidaires, claire, et sécurisante.

Cette étape est importante en terme financier, elle l'est aussi en termes de dynamique de groupe et de montage collectif du projet. Elle correspond au passage entre la discussion théorique, parfois utopique, où les partenaires cherchent surtout à tester, à accorder et à former leur langage, à une forme de concrétisation dans le réel, dans laquelle une certaine forme de langage s'impose, celle de la finance et de l'économie, de la sécurisation financière, de la solvabilité, de la signature de crédits qui engagent sur plus de 20 ans… À partir de là, le groupe ne partage plus seulement des valeurs et un projet, mais aussi des ressources et des responsabilités. C’est un autre type d’engagement. Cette étape est le plus souvent difficile, car elle demande beaucoup de compétence et de travail, des prises de décisions très engageantes, et car il s'agit de mesurer les possibles, qui sont rarement à la hauteur des espérances de départ. Notons en plus que cette étape, tant attendue, se fait nécessairement dans une situation de crise et de pression collective, car la réponse de chacun est attendue, tant les participants s'inscrivent dans une forme d'interdépendance. Plusieurs groupes se reconfigurent à ce stade, certains s'arrêtent faute de partenaires, faute de cohésion interne, ou tout simplement faute de moyens. En revanche, pour les groupes qui continuent leur projet, ce tournant est une étape constitutive. Notons que cette étape se fait dans un processus long, dont l'ordre ne peut être tout à fait établi ni linéaire. La première très grosse dépense d'un groupe d'habitants est celle de l'achat du foncier, et il est nécessaire à ce stade d'avoir obtenu l'engagement de la banque. Pourtant la recherche du foncier est une autre des difficultés majeure des groupes, et le foncier se révèle tout aussi déterminant dans la concrétisation du projet, ne serait-ce qu'en termes de (re-)configuration des groupes participants aux projets (en fonction de la localisation du terrain, de sa taille, de sa qualité, de son prix...). Cela signifie que le groupe doit gérer dans le même temps et en aller-retours permanents sa maturation dans des domaines aussi divers que le montage financier, le montage juridique, la recherche du foncier, la réflexion architecturale, la recherche de partenaires (soutiens politiques, accompagnateurs, etc.), le projet de vie et la dynamique de groupe. Au regard des différentes expériences rencontrées, nous pouvons estimer un premier engagement financier d'environ 5 000 € par ménage avant même d'avoir la certitude que le projet se montera réellement, auquel il faut ajouter l'investissement humain en temps et en énergie.

Réunion publique

L'atelier de l'après-midi s'est poursuivi par une rencontre publique, dans la salle du Vauban (Brest), de 18h à 20h. Une cinquantaine de participants s'y sont rendus, parmi lesquels beaucoup de personnes impliquées dans des projets d'habitat groupé de la région brestoise. Notons d'ailleurs que la moyenne d'âge était élevée, ce qui correspond à la composition des participants à ces dits projets.

La majorité des questions et prises de parole du public ont porté sur les conditions de démarrage des projets, ce qu'il faut actionner dès le départ et dans quel ordre, quels partenaires contacter et comment se présenter à eux, quels financements engager. Cela témoigne de questionnements sur la méthodologie pour enclencher les projets.

La majorité des intervenants ont axé leurs réponses sur des aspects techniques, en insistant sur les problématiques de dynamique de groupe : de telles démarches prennent du temps, elles évoluent dans le temps, elles se construisent d'abord au niveau des groupes.

Le temps qui a suscité le plus de réaction dans le public est celui d'une présentation de projet d'habitat participatif axée sur les valeurs, à propos d'un projet qui n'est pas encore lancé concrètement. Le projet est encore en phase de formation du discours, et non de méthodologie opérationnelle. Ce dernier point illustre le jeu d'image à l’œuvre dans ces formes de rencontres publiques : on y discute et compare les valeurs des projets comme s'il s'agissait de les évaluer dans un marché symbolique, à savoir quel projet est le plus « cohérent », le plus « solidaire », le plus « ouvert », etc, comme si la spéculation immobilière sur des valeurs marchandes était remplacée par une spéculation discursive sur des valeurs morales. Certains cherchent à vendre leur projet, d'autres à choisir celui dans lequel ils vont s'investir, et d'autres enfin peinent à relativiser une mauvaise image que d'autres témoignages, directs ou non, ont pu contribuer à former. Il serait sans doute utile d'être plus vigilant sur ce qu'implique l'utilisation si centrale des « valeurs » des habitats groupés, notamment en termes de bienveillance mutuelle et de jugement de valeurs, et des responsabilités que chaque acteur (habitants, animateurs du mouvement de l'habitat groupé, etc.) doit avoir sur la question.

Bibliographie à propos des montages financiers des projets d'habitat groupé

  • BESSIS Bruno, BAILEY Guillaume : 2013, L’habitat participatif, une solution pour le logement abordable ?, CETE Lyon, pp 9, 20-21, 24, 31-34,

https://drive.google.com/file/d/=0B-bL1UUE2H17M1pqOXRzmt2ZWM/edit?usp=sharing

  • BERNARD Nicolas et al. : 2010, “Coopératives de logement et Community Land trusts”, Courrier hebdomadaire du CRISP, n°2073, pp 5-52
  • BIAU Véronique, BACQUÉ Marie-Hélène (dir) : novembre 2010, Habitats alternatifs : des projets négociés ?, Rapport LAVUE-PUCA, pp 48-50

http://rp.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca/activites/Projet_Negocie_rapport_26oct11.pdf

  • GREBOVAL Pascal : 2013, « Guide pratique », dans Vivre en habitat participatif, Alternatives, Paris, pp 180-188
  • KARILA Laurent et CHARBONNEAU Cyrille : 2011, Droit de la construction : Responsabilités et assurances, Litec 2ème édition, 734p
  • LEFEBVRE Francis : 2012, Immobilier juridique et fiscal, Éditions Lefebvre, «Dossiers pratiques», 684p
  • PARASOTE Bruno : 2011, « Les prêts bancaires », dans Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux : Comment construire collectivement un immeuble en ville ?, Éditions Yves Michel, «Société civile», Gap, pp161-165
  • RELIER, BUREAU D'ÉTUDE MINUTE PAPILLON : 2011, « 3e Partie : données financières » et « 4e partie : Difficultés et besoins financiers », dans Résultats de l'enquête Outils financiers pour l'habitat groupé, Relier, Sainte Affrique, pp 37-52

http://www.reseau-relier.org/Resultats-de-l-enquete-outils

Documents sur le thème de l'habitat participatif dans sa globalité

  • CARRIOU Claire, RATOUIS Olivier, SANDER Agnès (dir) : 2012, L’effervescence de l’habitat participatif, dossier sur site web Metropolitiques,

http://www.metropolitiques.eu/Effervescences-de-l-habitat.html

  • BACQUÉ Marie-Hélène et CARRIOU Claire : 2012, « La participation dans l’habitat, une question qui ne date pas d’hier », Métropolitiques,

http://www.metropolitiques.eu/La-participation-dans-l-habitat.html

  • D'ORAZIO Anne  : 2012, « La nébuleuse de l’habitat participatif. Radiographie d’une mobilisation », Métropolitiques,

http://www.metropolitiques.eu/La-nebuleuse-de-l-habitat.html

  • DEVAUX Camille : 2012, « De l’expérimentation à l’institutionnalisation : l’habitat participatif à un tournant ? », Métropolitiques,

http://www.metropolitiques.eu/De-l-experimentation-a-l.html

  • MOUVEMENT POUR L'HABITAT GROUPÉ AUTOGÉRÉ (MHGA), BONNIN Philippe (dir) : 1983, Habitats autogérés, Éditions Alternatives / Syros, « AnArchitecture », 140p

http://www.hg-rennes.org/images/Articles/Ressources/Bibliotheque/Habitat_autogere_M_H_G_A_juin_1983.pdf

  • PLAN URBANISME CONSTRUCTION ARCHITECTURE (PUCA) : 2012, Habitat alternatif : vers un mode de production propre ?, Les 4 pages du PUCA, n°6, 4p

http://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&ved=0CDQQFjAB&url=http%3A%2F%2Frp.urbanisme.equipement.gouv.fr%2Fpuca%2F4pages%2F4pages7_fev2013.pdf&ei=1iywUv2TMqqV0QXMoYHIAg&usg=AFQjCNGNHZZ1HPsnhCIAJOktPcZWgRZIqA&sig2=TslU7C_Og2uYaFWrqbpdAQ&bvm=bv.57967247,d.d2k

  • SOUTENET Laure : novembre 2009, L’habitat coopératif en France : Retours d’expérience, Étude faite pour le CNFPT, 19p


Décembre 2013 Programme E²=HP² ADESS Pays de Brest et LABERS, Brest

Version deux pages

22 novembre 2013 Université Bretagne Occidentale, Brest Vauban, Brest

mené par l'Association de Développement de l’Économie Sociale et Solidaire du Pays de Brest (Adess) et le Laboratoire d'Études et de Recherches en Sociologie (Labers EA3149) de l'Université Bretagne Occidentale, Brest

Financé par La Région Bretagne

Présentation de l’atelier

L'accès au crédit bancaire est un des freins majeurs pour les projets d'habitat participatif. Plusieurs raisons à cela, en plus du faible apport de départ généralement observé : la recherche de formes juridiques innovantes qui traduisent des désirs de concrétisation de valeurs fondatrices pour les projets (anti-spéculation, évitement de la propriété privée, fonctionnement collectif...) amène à des formes juridiques et financières complexes, et pose des questions singulières en matière de solidarité juridique (propriété collective, partagée, etc.) et de garanties financières en cas de non-paiement. Quels sont les outils et les leviers pour sécuriser financièrement les dossiers d'habitat participatif ? Quelles sont les conditions pour que les banques et les groupes trouvent un accord de prêts ? Qu'est-ce que cela implique ?

Une effervescence de la création d'outils financiers spécifiques à l'habitat participatif

Une attention particulière est portée en ce moment sur les problématiques économiques de l'habitat participatif, comme si le mouvement en était à ce stade de maturation : celui de la mise en place concrète d’outils financiers pour permettre une plus grande généralisation de la démarche. Plusieurs outils financiers sont actuellement en construction :

  • Batis-cité : fonds d'investissement pour favoriser les structures qui mènent des projets d'habitat groupé, notamment en ce qui concerne le financement des parties communes.
  • Cofinançons notre habitat : coopérative financière qui met en place un système de prêts financiers citoyens, pour financer des démarrages de projets, des achats de foncier, des gros travaux, des constructions de parties communes, ou des logements momentanément vacants.
  • Article 22 de la loi ALUR (dite loi Duflot) : l'article relatif à l'habitat participatif a pour objet de créer deux statuts juridiques spécifiques afin de donner un cadre juridique clair et officiel aux démarches d'habitat participatif, aussi bien dans la phase de construction que de gestion.

Conditions d'acceptation de prise en charge des dossiers par les banques

Les projets d'habitat groupé posent des questions spécifiques pour les banques et assurances, qui les freinent a priori dans la prise en charge des dossiers. Nous avons pu identifier les premières conditions favorables pour parvenir à une prise en compte de cette demande spécifique :

  1. La capacité des porteurs de projets à convaincre les banquiers et assureurs que leur projet est non seulement viable, sérieux, mais aussi intéressant. Cela signifie des compétences en expression et de communication, et une certaine préparation de la part des porteurs de projets. De la part des banques et assurances, cela signifie une disponibilité pour prendre le temps à s’intéresser à des projets innovants et complexes. Il s'agit ici de rencontres humaines.
  2. Les banques doivent pouvoir bien mesurer la solvabilité de leurs clients. Cela suppose une mise à plat des ressources financières, et une transparence, afin de réunir plusieurs plans de financements en un seul dossier. Bien entendu, cela suppose un minimum de ressources.
  3. Les banques doivent aussi bien comprendre les responsabilités juridiques et financières de chacun, notamment en cas de non-paiement, ou de logement vacant. Cela pose la question de la solidarité du groupe d'habitants, dans le sens juridique et financier du terme, et suppose de bien maîtriser les statuts juridiques du futur habitat.

Prêts individuels ou collectifs. Implications financières du choix des statuts

La démarche de contracter un prêt collectif auprès des banques peut sembler en adéquation avec le sens collectif des démarches d'habitat groupé, mais elle rend très sensible la problématique de la responsabilité des habitants en cas de défaut de paiement. Il est plus sécurisant d'opter pour des emprunts individuels ou par foyers. Ces emprunts peuvent toujours alimenter un fonds qui devient collectif (exemple : montage en SCI), mais il faut savoir que cela se fait au détriment de l’obtention d'aides publiques spécifiquement destinés à l'habitat (prêts à taux zéros, entre autres). Le choix des statuts d'un groupe d'habitat participatif a des implications financières.

Mécanismes d'entraides financières

Plusieurs mécanismes d'entraides financières peuvent être mis en œuvre : mise en commun des ressources, prêts, financement en fonction des ressources plutôt qu'en fonction des usages, caisse de solidarité, caution... Cela peut aller de la simple entraide à la sécurisation solidaire. Ces fonds sont surtout importants pour les démarrages de projet, l'achat du foncier, les travaux de construction, sans oublier les travaux de rénovation et le financement des logements restés ou devenus vacants. Ces entraides peuvent se jouer entre habitants d'un même habitat, entre groupes, ou par l'intermédiaire de tiers.


Le montage financier comme étape constitutive aux projets d'habitat groupé

L'entrée en jeu des banques et assurances oblige les groupes d'habitants à traduire leur projet de façon claire, cohérente et sécurisée, dans un langage purement juridique et financier. Ce passage, généralement lié à l’achat du foncier, amène le groupe à ne plus seulement partager un projet et des valeurs, mais aussi des ressources et des responsabilités. Il s’agit d’un autre type d’engagement. Ce tournant est le plus souvent difficile, il peut reconfigurer, voire parfois, stopper des projets. Il est constitutif de ce que deviendra concrètement le projet.

Cette étape se fait dans un processus long et non linéaire : l'engagement de la banque détermine la faisabilité du projet, mais la banque doit avoir déjà beaucoup d'éléments concrets pour se déterminer. Cela signifie que le groupe doit gérer dans le même temps et en aller-retours permanents sa maturation dans des domaines aussi divers que le montage financier, le montage juridique, la recherche du foncier, la réflexion architecturale, la recherche de partenaires (soutiens politiques, accompagnateurs, etc.), le projet de vie et la dynamique de groupe. Au regard des différentes expériences rencontrées, nous pouvons estimer un premier engagement financier d'environ 5 000 € par ménage avant même d'avoir la certitude que le projet se montera réellement, auquel il faut ajouter l'investissement humain en temps et en énergie.

Rencontre publique

Cet atelier s'est ponctué par une rencontre publique qui a réuni une cinquantaine de personnes (publicité par voie de listings mails, et voie de presse : Radio RCF, Radio Bleu Breizh Izel – en français et en breton: [7].

La majorité des questions et prises de parole du public ont porté sur les conditions de démarrage des projets, ce qu'il faut actionner dès le départ et dans quel ordre, quels partenaires contacter et comment se présenter à eux, quels financements engager. Cela témoigne de questionnements sur la méthodologie pour enclencher les projets.

Un document plus complet est disponible sur [8]


Programme E²=HP² - L’ADESS Pays de Brest et le LABERS- Décembre 2013